TMK, TBK ve kat mülkiyeti bakımından 634 çerçevesinde, ortak mülkiyete konu bir taşınmazda anlaşmazlık çıktığında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gündeme gelir. Bu rehber, davadan önce ihtar ve anlaşma denemesinin nasıl kurgulanacağına odaklanır.
Ortaklığın Giderilmesinin İki Yolu
Ortaklık, taşınmazın aynen bölünmesiyle ya da satılarak bedelin paylaştırılmasıyla giderilebilir. Aynen taksim mümkün ve paydaşların yararına ise tercih edilir; mümkün değilse satış yoluna gidilir. Hangi yolun uygun olduğu taşınmazın niteliğine bağlı olduğundan, dava öncesi bu değerlendirme yapılmalıdır.
İhtarın Rolü
Doğrudan dava açmak yerine paydaşlara çekilen bir ihtar, çoğu zaman zamandan ve masraftan tasarruf sağlar. İhtarda; taşınmazın durumu, önerilen çözüm (satış veya taksim) ve makul bir cevap süresi açıkça belirtilmelidir. İhtara verilen cevap ya da cevapsızlık, sonraki dava sürecinde tarafların tutumunu belgeler.
Dava Öncesi Hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve paydaşların hisse oranları belirlenmelidir.
- Taşınmazın imar durumu ve fiili kullanımı tespit edilmelidir.
- Kat mülkiyetine tabi bir yer ise 634 kapsamındaki yönetim ilişkileri gözetilmelidir.
- Üzerinde şerh, ipotek veya kira ilişkisi varsa bunlar not edilmelidir.
Satış Yoluyla Giderme
Aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın açık artırmayla satışı ve bedelin hisseler oranında paylaştırılması söz konusu olur. Bu süreçte paydaşların önalım (öncelikli alım) durumu ve satış şartları önem taşır. Sürece hazırlıksız girilmesi, taşınmazın değerinin altında elden çıkmasına yol açabilir.
Ortaklığın giderilmesi dosyaları taşınmazın niteliğine ve paydaş sayısına göre belirgin biçimde farklılaşır. Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayınızda hukuki değerlendirme almanız önerilir.