Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın gerçek hak durumunu tapu kaydına uygun hale getirmek için açılır. Dayanağa göre (muvazaa, hile, ehliyetsizlik, yolsuz tescil) hem ispat konusu hem de süre rejimi değişir. Türk Medeni Kanunu (TMK) ayni hakları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ise altta yatan sözleşme ilişkisini düzenler. Bu rehber, dava türüne göre dikkat edilmesi gerekenleri ele alır.
Dava Sebebine Göre Süre Farkı
Muvazaaya dayalı tapu iptali taleplerinde, iddia hakkının niteliği gereği belirli davalarda süre yönünden daha esnek bir çerçeve söz konusu olabilirken; hile veya yanılma gibi irade sakatlıklarına dayalı taleplerde daha kısa hak düşürücü süreler işleyebilir. Bu nedenle davanın hangi hukuki sebebe dayandığı en baştan netleştirilmelidir.
Muvazaa İddiasının İspatı
- Tarafların gerçek iradesini gösteren yazışma ve beyanlar
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine dair banka kayıtları
- Devrin yakın akrabalar arasında ve makul olmayan bir bedelle yapılması
- Devreden kişinin devirden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi
Muvazaa çoğu zaman doğrudan değil, bu tür emarelerin bir arada değerlendirilmesiyle ortaya konur.
Kat Mülkiyeti ve Kira İlişkisiyle Kesişim
Taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bir düzen varsa, iptal talebinin bağımsız bölüm ve ortak yer ayrımını gözetmesi gerekir. Ayrıca taşınmaz kirada ise, mülkiyetin el değiştirmesinin kira ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Tedbir Şerhi ile Hakkın Korunması
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi işletilmesi talep edilebilir. Bu şerh, iyiniyetli üçüncü kişi iddialarının önünü kestiği için davanın başında düşünülmelidir.
Tescilin Sonucu
Dava kabul edilirse, yolsuz tescil düzeltilir ve taşınmaz gerçek hak sahibi adına tescil edilir. Talep sonucunda yalnızca iptalin değil, tescilin de açıkça istenmesi, kararın infazını kolaylaştırır.
Tapu iptali davalarında süre ve ispat rejimi dayanağa göre önemli ölçüde değişir. Somut olayınızın hangi sebebe dayandığını doğru belirlemek için gayrimenkul hukuku alanında bir avukata danışmanız önerilir.