Tahliye talebinin dayandığı en kritik nokta, kiraya verenin süreci başlatmadan önce usulüne uygun bir ihtar gönderip göndermediğidir. TBK ve TMK ekseninde, kat mülkiyeti ilişkileri bakımından ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, ihtarın konusu ve zamanlaması sonucu doğrudan etkiler.
İhtar Hangi Durumda Gerekir?
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım veya konut ihtiyacı gibi sebepler birbirinden farklı ihtar mantığı gerektirir. Kira borcu için gönderilen ihtar ile akde aykırılık nedeniyle gönderilen ihtar aynı içerikte olamaz. Bu nedenle ilk yapılması gereken, tahliye sebebini net biçimde tespit etmek ve ihtarı yalnızca o sebebe göre kaleme almaktır.
İhtarın İçermesi Gereken Unsurlar
- Kiralananın açık adresi ve sözleşme tarihi
- Muaccel hale gelen kira dönemleri ve tutarları
- Ödeme için tanınan süre ve sonuç uyarısı
- İhtarı gönderenin sıfatı (malik, mirasçı, vekil)
Tebligatın İspatı Neden Belirleyici?
İhtarın kiracıya ulaştığı tarih, sürelerin işlemeye başladığı andır. Bu yüzden noter kanalı veya iadeli taahhütlü gönderi tercih edilir; sözlü uyarı veya adi mesaj çoğu zaman ispat sorunu doğurur. Tebligat tarihinin belgelenememesi, esasen haklı olan tahliye talebinin dahi reddine yol açabilir.
İhtardan Davaya Geçiş
- Tahliye sebebi tek tek belirlenir ve ihtar buna göre yazılır.
- Tebligat tarihi ve tanınan süre takvime işlenir.
- Sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse dava veya icra yolu değerlendirilir.
- Kiracının ödeme veya itiraz beyanları dosyaya eklenir.
Kiracının Savunma İhtimalleri
Kiracı, ihtarın usulsüz tebliğ edildiğini, borcun zamanında ödendiğini veya sözleşmenin tahliye sebebi doğurmadığını ileri sürebilir. Kiraya verenin bu itirazlara karşı ödeme kayıtları, banka dekontları ve önceki yazışmaları önceden hazır tutması, sürecin uzamasını önler.
Her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları vardır; sözleşme türü, kiralananın niteliği ve tarafların önceki davranışları sonucu değiştirebilir. Somut uyuşmazlıkta doğru ihtar ve doğru yargı yolu için bir hukukçudan görüş alınması yerinde olur.