Kira bedelinin yenilenen dönemde artırılması, hem kiracı hem kiraya veren açısından sık tartışılan bir konudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranına bir üst sınır getirmiş; Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ise taşınmazın kullanımına dair çerçeveyi belirlemiştir. Bu rehber, kira artışında ihtarın rolünü ve sınırları ele alır.
Artışın Yasal Çerçevesi
Konut kiralarında yenilenen dönem için uygulanabilecek artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi kanunun öngördüğü tavanı aşamaz. Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa, kanun ayrı bir belirleme yöntemi öngörür. Buradaki temel ilke, kiracının öngöremeyeceği fahiş artışların önlenmesidir.
İhtar Şart mı, Yoksa Kolaylık mı
Yasal sınır içindeki bir artış için ihtar zorunlu bir geçerlilik şartı olmasa da, uygulamada kiraya verenin talebini yazılı ve tarihli biçimde bildirmesi ispat açısından önemlidir. İhtar, hem talebin muhatabına ulaştığını hem de tarihini kayıt altına alır. Bu nedenle noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü yolla gönderim tercih edilir.
Artış Talebi ile Tahliye Talebini Ayırmak
Kira artışına ilişkin bir bildirim, tek başına kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerin varlığında ve kendi usulüyle gündeme gelir. Artış uyuşmazlığı ile tahliye talebini aynı süreçmiş gibi yürütmek, çoğu kez usul hatasına yol açar.
Uyuşmazlık Büyürse
Taraflar artış oranında anlaşamazsa, kira bedelinin tespiti için dava yolu açıktır. Bu tür davalarda emsal kira araştırması, taşınmazın konumu ve nitelikleri değerlendirilir. Süreçte şu belgeler işe yarar:
- Yürürlükteki kira sözleşmesi ve varsa ekleri
- Ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Gönderilen ihtar ve tebliğ belgeleri
- Bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira bilgileri
Kat Mülkiyeti Boyutu
Kiralanan bağımsız bölümse, ortak giderler ve yönetim planından doğan yükümlülükler kira ilişkisinden ayrı olarak değerlendirilmelidir. Aidat ve ortak gider tartışmaları, kira artışı uyuşmazlığıyla karıştırılmamalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar geneldir. Sözleşme metni, kiralananın niteliği ve tarafların geçmiş uygulaması sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanıza özgü bir değerlendirme almanız faydalı olacaktır.