Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olduğu hallerde, paydaşlardan biri paylaşımı sağlamak için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. TMK ve TBK çerçevesinde yürüyen bu davada asıl karmaşa, taşınmazda bir kiracının bulunması ve satış sonrası tahliye ihtiyacının doğmasıyla ortaya çıkar.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşım mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme fiilen veya niteliği gereği mümkün değilse, satış yoluyla paylaşıma karar verilir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır. Kat mülkiyetine geçilebilecek yapılarda aynen taksim ihtimali, tek parça arsalarda ise satış ihtimali daha güçlüdür.
Kiracının Hukuki Durumu
Taşınmazda kira sözleşmesiyle oturan bir kiracı varsa, ortaklığın giderilmesi davası kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Satış gerçekleşip mülkiyet el değiştirdiğinde, yeni malik ile kiracı arasındaki ilişki TBK'nın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Kiracının tahliyesi, satıştan ayrı bir hukuki süreç gerektirebilir.
Süreçte Sık Yaşanan Aksaklıklar
- Tüm paydaşların ve tapudaki hak sahiplerinin davaya dahil edilmemesi
- Taşınmaz üzerindeki ipotek veya haczin göz ardı edilmesi
- Kira gelirinin paydaşlar arasında paylaşımının ihmal edilmesi
- Satış avansı ve masrafların zamanında yatırılmaması
Satış Aşamasının İşleyişi
- Mahkeme satış memuru veya icra dairesi aracılığıyla açık artırma düzenlenir.
- Kıymet takdiri yapılır ve paydaşlara bildirilir.
- Satış bedeli, tapu ve mahkeme masrafları düşüldükten sonra paylara dağıtılır.
Paydaşlardan biri taşınmazı kendisi almak istiyorsa, artırmaya katılarak öncelik elde edebilir; bu durum önceden planlanmalıdır.
Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesi hem mülkiyet hem kira boyutu taşıdığından, kiracının konumu ve taşınmazdaki yükler baştan haritalanmalıdır. Özellikle taşınmazda kiracı bulunuyorsa, satış ve tahliye stratejisini birlikte kurgulamak için bir hukukçuyla çalışmanız yararlı olacaktır.