Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması, zamanla yönetim ve kullanım anlaşmazlıklarına yol açabilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), bu ortaklığa son vererek her paydaşın hakkını ayrıştırmayı amaçlar. Bu rehber, taşınmazda ortaklığın giderilmesi sürecini ve dava öncesi arabuluculuğun rolünü ele alır.
İki Yol: Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaştırma
Ortaklık iki temel yolla giderilebilir. Aynen taksim, taşınmazın fiilen bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır; ancak bu, taşınmazın niteliği ve imar durumu buna elverişliyse mümkündür. Bölünme mümkün değilse ya da paydaşlar arasında anlaşma yoksa mahkeme, satış yoluyla paylaştırmaya karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunluluğu
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir. Yani mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gidilmesi gerekir. Arabuluculukta paydaşlar, satış yerine kendi aralarında bir devir ya da kullanım düzeni üzerinde anlaşabilir; bu, çoğu zaman satıştan daha yüksek bir ekonomik sonuç sağlar.
- Tapu kaydı ve pay oranlarının netleştirilmesi
- Taşınmazın imar ve bölünebilirlik durumunun araştırılması
- Üzerinde muhdesat (bina, ağaç) varsa buna ilişkin iddiaların ortaya konması
Satış Aşamasında Paydaşın Hakları
Satışa karar verilmesi halinde satış genellikle açık artırma ile yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. Ayrıca paydaşlar arasındaki öncelik ve muhdesat bedeline ilişkin uyuşmazlıklar, satış bedelinin dağıtımını etkileyeceğinden ayrıca çözülmelidir.
Süreçte Sık Yapılan Hatalar
- Arabuluculuk aşamasının atlanarak davanın usulden reddi riski
- Muhdesat iddiasının zamanında ileri sürülmemesi
- Aynen taksim imkânı araştırılmadan satışa yönelinmesi
Ortaklığın giderilmesi, hem hukuki hem ekonomik sonuçları olan bir süreçtir. Taşınmazın niteliği ve paydaşların menfaat dengesi her dosyada farklı olduğundan, sürecin arabuluculuk aşamasından itibaren bir hukukçuyla planlanması yararlı olur.