Kira ilişkisinde en çok tartışılan iki konu, artış oranı ve tahliyedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ile birlikte, kiracının ve kiraya verenin haklarını çizer. Bu rehber, kira artışından tahliyeye uzanan süreci ele alır.
Artış Oranında Sınır ve Uyarlama
Konut kiralarında artış, kural olarak sözleşmeyle serbestçe belirlenemez; yasal sınır ve tüketici fiyat endeksine bağlı ölçüt devreye girer. Sınırın üzerinde kararlaştırılan artış hükümleri geçersiz sayılabilir. Uzun süreli sözleşmelerde ekonomik koşulların aşırı değişmesi halinde kira bedelinin uyarlanması ayrı bir dava konusu olabilir; bu, artış tartışmasından farklı bir taleptir.
Tahliye Sebeplerini Ayırmak
- Kira bedelinin ödenmemesi ve haklı ihtara rağmen temerrüt.
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım gereği.
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talebi.
İcra Yoluyla Tahliyenin İşleyişi
Kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren, İİK kapsamında ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine itiraz edilmez ve borç da ödenmezse tahliye aşamasına geçilir. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise taahhüdün tarihi ve geçerliliği belirleyicidir. Kiracının itiraz hakkı ve ödeme imkânı süreçte kritik dönüm noktalarıdır.
Uyuşmazlıktan Önce Belgeleme
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname ve tebligat kayıtları ile varsa tahliye taahhüdü düzenli tutulmalıdır. Ödemelerin banka üzerinden yapılması, temerrüt tartışmalarında ispat kolaylığı sağlar.
Her kira ilişkisinin sözleşmesi ve fiili durumu farklıdır. Artış ya da tahliye adımı atmadan önce sözleşmenizi ve ödeme geçmişinizi bir hukukçuya incelettirmeniz olası hak kayıplarını önler.