Kiralananın tahliyesi, kiraya verenin en çok başvurduğu ama en çok da usul hatası yaptığı konulardan biridir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde tahliye sebeplerini ve her birinin bağlı olduğu süre koşullarını ele alır.
Tahliye Neye Dayanıyor?
Tahliyenin hukuki dayanağı, izlenecek yolu tümüyle belirler. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık, kiraya verenin konut ihtiyacı, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerin her biri farklı usule ve farklı süreye tabidir. Sebebi doğru nitelendirmeden başlatılan takip çoğu kez sonuçsuz kalır.
Temerrüt Yoluyla Tahliye
Kira bedelini ödemeyen kiracıya, Borçlar Kanunu uyarınca yazılı bir ödeme süresi verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Sürenin doğru hesaplanması ve ihtarın usulüne uygun tebliği belirleyicidir; eksik bildirim tüm süreci geçersiz kılabilir.
Tahliye Taahhüdü
Kiracının belirli bir tarihte taşınmayı yazılı olarak taahhüt etmesi ayrı bir yoldur. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. Taahhüt edilen tarihten itibaren belirli bir süre içinde icra veya dava yoluna gidilmesi gerekir.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa
- Konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması
- Yeniden inşa/imar halinde kiralananın kullanımının fiilen imkânsız hale gelmesi
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunun beklenmesi gereği
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak alan kuralları da tabloya girebilir. Bu nedenle tahliye kararı öncesinde taşınmazın hukuki durumu bütün olarak incelenmelidir.
Tahliye davaları, sebebe ve süreye sıkı biçimde bağlıdır; küçük bir usul hatası aylarca gecikmeye yol açabilir. Somut kira ilişkisine uygun yolu belirlemek için bir hukukçuyla değerlendirme yapılması önerilir.