Taşınmazla ilgili en ağır sonuç doğuran davalardan biri, mülkiyetin el değiştirmesini hedefleyen tapu iptali ve tescil davasıdır. TMK ve TBK ekseninde bu davalarda, dava öncesi çekilen ihtar ile birlikte özellikle hak düşürücü sürelerin gözetilmesi belirleyicidir. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun da devreye girer.
Hangi Sebeple Tapu İptali İstenir?
Tapu iptali talebi; muris muvazaası, hukuki ehliyetsizlik, hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da yolsuz tescil gibi farklı temellere dayanabilir. Her sebep, farklı delil ve farklı süre rejimi gerektirir. Örneğin ehliyetsizlik iddiası sağlık kayıtları ve bilirkişi incelemesine dayanırken, muvazaa iddiası mirasçının gerçek iradesini gösteren delillere dayanır.
İhtarın Rolü
Özellikle sözleşmeye dayalı devir taahhütlerinde, karşı tarafı temerrüde düşürmek ve iyi niyetli olmadığını ortaya koymak için ihtar önemlidir. İhtarda talep açıkça belirtilmeli; devrin dayanağı ve beklenen edim somutlaştırılmalıdır.
Dava Açılırken Dikkat Edilecekler
- Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır
- Üçüncü kişiye devir varsa iyi niyetli üçüncü kişinin korunması gündeme gelir
- Tapu kaydına tedbir şerhi konulması, dava sürerken yeni devirleri önler
Hak Düşürücü Süre Tuzağı
Bazı iptal sebeplerinde dava, öğrenmeden itibaren işleyen ve kaçırıldığında hakkı tümüyle sona erdiren sürelere tabidir. Bu süreler zamanaşımından farklı olarak durup kesilmediğinden, gecikme telafi edilemez sonuçlar doğurabilir. Bu yüzden ilk adımda hangi süre rejiminin geçerli olduğu tespit edilmelidir.
Tapu davaları yüksek değerli ve teknik dosyalardır; iptal sebebi ve süre olaya göre değişir. Dava açılmadan önce kayıtların bir gayrimenkul hukukçusuyla incelenmesi önemlidir.