Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olduğu durumlarda, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu, paylı ve elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine ilişkin kuralları belirler. Bu rehber, sürecin işleyişini ve ihtarın önemini ele alır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Ortaklığın giderilmesinde mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmaz bölünmeye elverişli değilse veya paydaşlar aynen taksimde anlaşamazsa, satış yoluyla paylaştırma yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamındaki bağımsız bölümlerde durum ayrıca değerlendirilir.
İhtarın ve Ön Girişimlerin Değeri
- Dava öncesi diğer paydaşlara yazılı ihtar, uzlaşma iradesini ve iyiniyeti ortaya koyar.
- Kira geliri veya kullanım bedeli talepleri için ihtar çoğu zaman ön koşuldur.
- İhtar, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) taleplerinde süre başlangıcı bakımından önem taşır.
Ecrimisil ve Kullanım Uyuşmazlıkları
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar kullanımdan mahrum kaldıkları dönem için ecrimisil talep edebilir. Bu talepte, kullanımın diğer paydaşa karşı haksız hâle geldiğinin, genellikle ihtarla ortaya konması beklenir. Talep süreye bağlı olduğundan zamanlama önemlidir.
Sürecin Hazırlığı
Tapu kaydı, veraset ilamı (miras yoluyla gelen paylarda), imar durumu ve kıymet takdiri dosyanın temel unsurlarıdır. Satış suretiyle paylaştırmada taşınmazın değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir; bu aşamada itiraz hakkı doğru kullanılmalıdır.
Her ortak mülkiyet dosyası, taşınmazın niteliği ve paydaş sayısına göre farklı yürür. Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Aynen taksim mi satış mı yolunun uygun olduğu ve ihtarın nasıl kurulacağı somut olaya göre değişeceğinden, tapu kaydınızla bir avukata danışmanız önerilir.