Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık yaşanan gerginlik, kira artışı oranının hesaplanması ve ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan icra takibiyle tahliye sürecidir. Türk Borçlar Kanunu kira artışına tavan getirirken, tahliye için izlenecek yol İcra ve İflas mevzuatıyla iç içe geçer.
Artış Oranının Sınırı
Konut kiralarında yıllık artış, kanunda belirlenen tüketici fiyat endeksine bağlı üst sınırı aşamaz. Sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir oran yazılmış olsa dahi, aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracıdan istenemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ayrı bir dava yolu vardır.
İki Haklı İhtar ve Temerrüt
Kira alacağının tahsili ile tahliye çoğu zaman birlikte yürütülür. Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ihtarlı ödeme emri göndererek temerrüt oluşturur. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir; bu nedenle ihtarların tarihleri ve içerikleri titizlikle kayda geçirilmelidir.
İlamsız Tahliye Takibinde Kritik Anlar
- Kira sözleşmesine dayalı ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.
- Kiracının itiraz süresi ile ödeme süresi ayrı ayrı işler.
- Süresinde ödeme yapılmaz ve itiraz gelmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.
Kiracının Savunma İmkânları
Kiracı, ödeme emrine karşı borcun ödendiğini, miktarın hatalı olduğunu veya kira ilişkisinin niteliğini ileri sürebilir. İtiraz, takibi durdurur; bu durumda kiralayan itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur. Banka dekontları, elden ödeme makbuzları ve mesajlaşmalar bu aşamada belirleyicidir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, aidat ve ortak gider borçları ayrı bir alacak kalemi oluşturur ve kira uyuşmazlığından bağımsız takip edilebilir. Yönetim planı ve karar defterleri bu tür ihtilaflarda dayanak olur.
Her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları vardır; sözleşme metni, ihtar tarihleri ve ödeme geçmişi sonucu doğrudan etkiler. Adım atmadan önce hukuki destek almanız faydalı olacaktır.