Kiralanan taşınmazın boşaltılması, uygulamada iki ayrı yolla gündeme gelir: kiraya verenin doğrudan açtığı tahliye davası ile temerrüt ve haklı sebep hâllerinde işletilen icra yoluyla tahliye. Bu iki yol arasındaki tercih, hem sonucun hızı hem de yetkili merci bakımından farklı sonuçlar doğurur.
Tahliye Davası mı, İcra Takibi mi?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, ihtar çekip temerrüt oluşturduktan sonra icra dairesi eliyle tahliye talepli takip başlatabilir. Buna karşılık, sözleşme süresinin bitmesi, tahliye taahhüdü veya kiraya verenin konut ihtiyacı gibi hâllerde konu bir dava olarak sulh hukuk mahkemesine taşınır. Hangi yolun seçileceği, dayanılan sebebin niteliğine göre belirlenir; yanlış yol seçimi zaman ve masraf kaybına yol açar.
Yetki ve Görev Meselesi
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer belirleyici olduğundan, sözleşmede farklı bir yetki şartı bulunsa dahi taşınmazın yeri çoğu hâlde uygulamada esas alınır. İcra yolunda ise takibin başlatılacağı icra dairesi ve itirazın inceleneceği icra mahkemesi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Tebligat ve Süre Hassasiyeti
Bu tür işlerde en sık karşılaşılan kayıp, ihtarnamenin veya ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesinden kaynaklanır. Tebligatın geçersiz sayılması, sürecin baştan tekrarını gerektirir. Bu nedenle tebliğ tarihi, ödeme süresinin başlangıcı ve itiraz süreleri tek bir takvim üzerinde izlenmelidir.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
- İhtarda muacceliyet ve temerrüt unsurlarının açıkça yer alması
- Kira alacağı ile fer'ilerinin ayrı ayrı gösterilmesi
- Tahliye taahhüdünün tarih ve imza yönünden tartışmasız olması
- Kiracının yaptığı ödemelerin dekont düzeyinde belgelenmesi
Kiracının Savunma İmkânları
Kiracı, borcun ödendiğini, ihtarın usulsüz olduğunu veya taahhüdün baskı altında alındığını ileri sürebilir. İcra takibine itiraz, takibi durdurabileceğinden kiraya veren bu ihtimale karşı itirazın kaldırılması yolunu baştan planlamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; her kira ilişkisinin sözleşme metni, tebliğ tarihleri ve ödeme geçmişi farklı olduğundan, tahliye adımına geçmeden önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.