Taşınmaz uyuşmazlıklarının en kapsamlı türlerinden biri, mülkiyetin gerçek durumu yansıtmadığı iddiasına dayanan tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu dava, kimi zaman taşınmazı fiilen elinde tutan kişinin çıkarılması, yani tahliye sorunuyla iç içe geçer.
Tapu İptali Hangi Hâllerde Gündeme Gelir?
Tescilin yolsuz olduğu, muvazaalı bir işleme dayandığı, hukuki ehliyetsizlik veya iradeyi sakatlayan bir sebep bulunduğu durumlarda tapu kaydının düzeltilmesi istenir. Amaç, sicildeki kaydın gerçek hak durumuna uygun hâle getirilmesidir. Bu davada ispat yükü ve delil düzeni titizlik gerektirir.
Tahliye ile İlişkisi
Tapu iptali kazanıldığında, taşınmazı elinde bulunduran kişinin çıkarılması gerekebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ile mülkiyet uyuşmazlığından doğan çıkarma farklı hukuki temellere dayanır; bu ayrımın karıştırılmaması gerekir. Elinde tutmanın dayanağı sözleşme mi yoksa fiili işgal mi olduğu, izlenecek yolu belirler.
Dava Öncesi Kontroller
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın tescil geçmişi
- İşleme dayanak sözleşme ve devir belgeleri
- Taşınmazın fiilen kimin kullanımında olduğu
- Üçüncü kişilerin iyiniyetli edinim iddiaları
Görev ve Yetki
Tapu iptal ve tescil davaları, TMK çerçevesinde asliye hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınmazın aynına ilişkin bu kesin yetki kuralı, davanın başka bir yerde açılmasını engeller.
Tedbir Talebi
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapuya şerh verilmesi gibi geçici hukuki koruma talep edilebilir. Bu tedbir, dava sonucunun uygulanabilir kalmasını güvence altına alır.
Tapu iptali dosyaları hem güçlü delil hem doğru yol seçimi gerektirir; mülkiyet ve tahliye boyutunun nasıl birleştirileceği somut olaya göre değiştiğinden, adım atmadan önce bir hukukçuya danışmanız önerilir.