Kiracının tahliyesi, hangi sebebe dayanıldığına göre tamamen farklı usullere tabidir. TBK kira hükümleri tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlerken, kira uyuşmazlıklarında getirilen zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önce izlenmesi gereken bir aşama haline gelmiştir.
Tahliye Sebebini Doğru Seçmek
Temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ve yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye birbirinden farklı şartlara ve sürelere bağlıdır. Yanlış sebebe dayanmak davanın reddine yol açar. Örneğin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Temerrüt ve İki Haklı İhtar
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, verilen süreli ihtarla temerrüt yoluna gidebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı da dava yoluyla tahliye edilebilir. İhtarların usulüne uygun tebliği, tahliye davasının temelini oluşturur.
Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
- Taahhüt, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır.
- Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.
- Kiracının serbest iradesiyle ve yazılı olarak düzenlenmiş olması aranır.
Arabuluculuk ve Kat Mülkiyeti Kesişimi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa tutanakla dava yoluna geçilir. Taşınmaz bir kat mülkiyetine tabiyse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan ve yönetim sorunları ayrıca değerlendirilmelidir. TMK'nın mülkiyete ilişkin hükümleri de arka planda belirleyicidir.
İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye taahhüdüne veya kesinleşmiş karara dayanılarak icra yoluyla tahliye istenebilir. Bu yolda da tebligat ve süreler titizlikle takip edilmelidir; usul hatası tahliyeyi geciktirir.
Her kira ilişkisinin sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tahliye sebebi farklıdır. Sebebe göre süre ve delil ihtiyacı değiştiğinden, tahliye sürecine girmeden önce hukuki değerlendirme almak zaman ve masraf tasarrufu sağlar.