Miras kalan taşınmaz üzerinde mirasçılar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman hukuki bir tartışmadan çok bir belge ve tespit davasıdır. Dosyayı zayıflatan asıl unsur da hukuki gerekçe değil, taşınmazın fiili durumunu gösteren kayıtların eksik sunulmasıdır. Aşağıdaki liste, davayı açmadan önceki yaklaşık üç aylık hazırlık dönemini belge bazında planlamak için düzenlenmiştir.
Dava Açılmadan Önce Tamamlanması Gereken Kayıtlar
Tereke içindeki her taşınmaz için ayrı bir klasör açmak, sonradan ortaya çıkan sürprizleri azaltır. Tapu kaydı tek başına yeterli olmaz; taşınmazın imar durumu, üzerindeki şerh ve haciz kayıtları, varsa kira ilişkisi ve fiili kullanım biçimi de aynı klasörde toplanmalıdır.
- Güncel tapu kayıt örneği ve takyidat listesi
- Veraset belgesi ve mirasçıların güncel adres bilgileri
- İmar durumu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
- Taşınmazı fiilen kullanan mirasçıya ait kira, abonelik veya vergi kayıtları
- Varsa daha önce yapılmış paylaşım protokolleri ve yazışmalar
Üç Aylık Takvimin Bölümlenmesi
- İlk ay: mirasçı çevresi netleştirilir, veraset belgesi ve tapu kayıtları temin edilir.
- İkinci ay: taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı teknik olarak değerlendirilir, gerekiyorsa mimar veya harita mühendisi görüşü alınır.
- Üçüncü ay: mirasçılara yazılı paylaşım teklifi iletilir, cevaplar kayıt altına alınır ve dava dilekçesi bu yazışmalar üzerine kurulur.
Aynen Taksim mi Satış mı: İspat Yükü Nerede Toplanıyor
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen paylaştırılabilirliğini araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verilir. Aynen taksim talebinde bulunan taraf, bölünmenin fiilen ve teknik olarak mümkün olduğunu somut verilerle ortaya koymak durumundadır. Yalnızca beyanla ileri sürülen bölünebilirlik iddiası, bilirkişi incelemesinde karşılık bulmadığında sonuç doğurmaz. Buna karşılık satış istenen dosyalarda değer tespitinin dayanağı, taşınmazın güncel durumunu gösteren kayıtlardır.
Dosyada En Sık Rastlanan Boşluklar
- Mirasçılardan birinin adresinin bilinmemesi nedeniyle tebligatın uzaması
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiasının hiçbir belgeye dayandırılmaması
- Uzun süredir tek başına kullanan mirasçının ecrimisil tartışmasının ayrı dosya konusu olduğunun gözden kaçması
- Kat irtifakı kurulmuş yapılarda bağımsız bölüm listesinin dosyaya konulmaması
Değerlendirme
Buradaki başlıklar genel bir hazırlık çerçevesi sunar; her terekenin yapısı, mirasçı sayısı ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. Paylaşım öncesinde dosyanın kendi koşullarına göre bir hukukçuyla birlikte gözden geçirilmesi, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçmeye yardımcı olur.