Mirasçılar arasında paylaşılamayan taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman tek bir cümlelik talep dilekçesiyle açılıyor. Oysa dosyanın aynen taksimle mi yoksa satış yoluyla mı sonuçlanacağını belirleyen şey talebin kendisi değil, dosyaya hangi belgenin ne zaman sunulduğudur. Delil eksikliği burada davayı reddettirmez; davayı istemediğiniz türe kaydırır ve payınızı satış bedeline mahkûm eder.
Aynen taksim talebini ayakta tutan belgeler
Aynen taksim, taşınmazın bölünebilir olmasına ve bölünme sonucunda değerinde önemli kayıp doğmamasına bağlıdır. Bu iki koşul da teknik olarak ispatlanır: imar durumu yazısı, ifraz (ayırma) yapılabilirliğine dair belediye görüşü, kadastral çap ve varsa onaylı vaziyet planı. Bu belgeler dosyada yoksa mahkeme kural olarak satış yönünde ilerler. Aynen taksim isteyen taraf, ifraz olanağını kendisi göstermek durumundadır.
Tereke tablosu ile tapu kaydını hizalamak
Türk Medeni Kanunu çerçevesindeki paylaşımda en sık rastlanan aksaklık, mirasçılık belgesindeki pay oranları ile tapudaki hisse dağılımının örtüşmemesidir. Dava açılmadan önce şu üç kayıt yan yana konmalıdır: mirasçılık belgesi, güncel tapu kayıt örneği ve varsa daha önce yapılmış devir/temlik işlemlerinin tarihçesi. Aradaki fark bir tenkis veya muris muvazaası tartışmasına işaret ediyorsa, bu tartışma ortaklığın giderilmesi davası içinde çözülmez; ayrı bir dava konusudur ve bekletici mesele yapılması talep edilmelidir.
Muhdesat iddiası ayrı bir ispat kalemidir
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, sera veya tesisin bir mirasçı tarafından yapıldığı iddiası, satış bedelinin paylaştırılmasında doğrudan sonuç doğurur. Ancak bu iddia salt tanık beyanıyla çözülmez. Yapı ruhsatı, fatura ve ödeme kayıtları, abonelik sözleşmeleri, tarihli fotoğraflar ve varsa kredi dosyası birlikte sunulmalıdır. Aidiyet çekişmeliyse tespit davası yolu değerlendirilir; aksi hâlde satış bedeli tapudaki pay oranına göre dağıtılır.
Delil eksikliğinin somut bedeli
- İfraz belgesi yoksa aynen taksim talebi teknik olarak incelenemez.
- Muhdesat belgelenmemişse yapılan masraf bedele yansımaz.
- Kira geliri veya kullanım bedeli iddiası hesap kaydıyla desteklenmezse ecrimisil tartışması dosya dışında kalır.
- Adresleri eksik mirasçı nedeniyle tebligat sarkması, keşif ve satış takvimini aylarca öteler.
Keşif ve bilirkişi aşamasına hazırlık
Keşif, dosyanın dönüm noktasıdır ve tek seferliktir. Keşif gününden önce ölçüm noktalarınızı, bölünme senaryonuzu ve itiraz edeceğiniz değer kalemlerini yazılı olarak dosyaya sunmak, rapora sonradan itiraz etmekten çok daha etkilidir. Rapora itiraz ederken de "katılmıyoruz" demek yeterli olmaz; hangi verinin hangi belgeyle çeliştiği tek tek gösterilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, mirasçı sayısı ve tapu geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce dosyanızın belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.