Bir taşınmaz üzerinde birden çok mirasçının payı bulunduğunda paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Uygulamada dosyanın kaderini belirleyen şey çoğu zaman talebin haklılığı değil, hangi paylaşma biçiminin talep edildiği ve usul kurallarının baştan doğru kurulup kurulmadığıdır. Aşağıda, izale-i şuyu sürecinde usule aykırı işlem nedeniyle kaybedilen zamanı ve masrafı önlemeye yönelik pratik bir çerçeve yer alıyor.
Aynen Taksim ile Satış Suretiyle Paylaşma Arasındaki Tercih
TMK ve HMK çerçevesinde ortaklık iki yoldan giderilir: malın aynen bölünmesi veya satılarak bedelin paylaştırılması. Aynen taksim ilke olarak öncelikli yoldur; ancak taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, üzerindeki yapılaşma ve fiili kullanım biçimi buna elverişli değilse mahkeme satış yoluna hükmeder. Dilekçede yalnızca satış istenip aynen taksim ihtimali hiç tartışılmadığında, keşif ve bilirkişi aşamasında dosya yeniden şekillenir ve süre uzar. Talebin kademeli kurulması, yani önce aynen taksim, mümkün olmadığı takdirde satış biçiminde yazılması pratik bir tedbirdir.
Taraf Teşkili: Dosyanın En Sık Kırıldığı Yer
Bu davada paydaşların tamamının taraf olması zorunludur. Mirasçılardan biri vefat etmiş ve kendi mirasçıları tapuya yansımamışsa, ya da yurt dışında yaşayan bir paydaşın adresi tespit edilememişse taraf teşkili tamamlanmaz. Eksik taraf teşkiliyle ilerleyen bir dosyada esasa ilişkin inceleme yapılmış olsa bile sonuç ayakta kalmayabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, veraset ilamı ve nüfus kayıt örneğinin birlikte okunması, kayıt maliki ile fiili mirasçı listesinin çakıştırılması gerekir.
Dava Açılmadan Tamamlanması Gereken Hazırlık
- Tapu kaydının takyidat bilgileriyle birlikte güncel alınması; ipotek, haciz ve intifa şerhlerinin listelenmesi.
- Mirasçılık belgesindeki pay oranları ile tapudaki payların satır satır karşılaştırılması.
- Muhdesat iddiası varsa, yani taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların bir paydaşa ait olduğu ileri sürülecekse bunun ayrıca ve zamanında bildirilmesi.
- Adresi bilinmeyen paydaşlar için tebligat yönteminin baştan planlanması.
Usule Aykırı İşlemin Somut Bedeli
Bu dosya türünde usul hatası çoğunlukla dosyanın esastan reddiyle değil, yılları bulan bir gecikmeyle sonuçlanır. Muhdesat iddiasının geç ileri sürülmesi, keşif avansının süresinde yatırılmaması, bilirkişi raporuna karşı beyan süresinin kaçırılması ve satış aşamasında kıymet takdirine itiraz edilmemesi en sık görülen kırılma noktalarıdır. Kıymet takdirine itiraz süresinin kaçırılması, taşınmazın gerçek değerinin altında satılması riskini doğrudan doğurur.
Satış Aşamasına Geçmeden Önce
Ortaklığın giderilmesine karar verilmesi süreci bitirmez; asıl mali sonuç satış memurluğu aşamasında ortaya çıkar. Bu aşamada satış ilanının usulüne uygun tebliği, artırma şartnamesinin incelenmesi ve payına düşecek bedelin hesaplanması takip edilmelidir. Paydaşlar arasında anlaşma ihtimali varsa, satış tarihinden önce yapılacak bir paylaşım protokolü çoğu zaman herkes için daha elverişli sonuç verir.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her taşınmazın kayıt durumu, mirasçı yapısı ve fiili kullanımı sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanız için adım atmadan önce belgelerinizi bir avukatla birlikte değerlendirmenizde yarar vardır.