Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2335 K.2025/1525

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalıların paylı mülkiyete sahip oldukları dava konusu otel niteliğindeki taşınmazda 01.01.2002 ve 21.03.2007 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmeleri gereği kiracı olduğunu, Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü Kontrolörler Kurulu Başkanlığınca gönderilen 08.03.2018 tarihli yazı ile kiralananda birtakım eksiklikler bulunduğu ve belirtilen eksiklik ve aksaklıkların verilen süre içinde giderilmemesi halinde otelin mühürlenerek kapatılacağı ve yıldızının alınması konusunda cezai işlem uygulanacağının bildirildiğini,

ilgili yazının gerekleri ivedilikle yerine getirilerek belirtilen eksikliklerin giderilmesi adına taşınmaza birtakım zorunlu masraflar yapılmak durumunda kalındığını, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL'nin davalılardan hisseleri oranında tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davacının halen dava konusu oteli kiracı olarak işletmekte olduğunu, kiralanan tahliye edilmeden bahse konu zorunlu ve faydalı masrafların talep edilemeyeceğini, davacının hissedarlarla yaptığı kira sözleşmesinde, kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel, masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkül inşaatın cümlesinin kiraya verene ait olacağının düzenlendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazın tahliye edilmediği hususunun sabit olduğu, kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer arttırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 526 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesinin mümkün olduğu,

ancak Kanun'un 77. maddesi gereğince bu bedelin kiralayandan istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olmasının gerektiği, tahliye edilmeksizin ve kiralanan satılmaksızın faydalı masraflar talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkili tarafından yapılan tamirat ve tadilatların, kiralananın otel vasfını koruyabilmesi için kiraya verenlerin yerine getirmesi gereken zorunlu masraflar olduğunu, Kültür Bakanlığının yazısında belirtilen eksiklik ve aksaklıkların giderilmemesi halinde otelin mühürlenerek kapatılmasının ve yıldızının alınmasının söz konusu olduğunu, bu nedenle de taşınmazın otel olarak işletilmesi mümkün olmayacağından kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinin söz konusu olduğunu, keşide edilen 17.01.2005 tarihli ve 08.12.2016 tarihli ihtarnameler ile durumun davalılara bildirildiğini,

söz konusu masrafların vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca yaptırıldığını, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresi boyunca amaçlanan kullanıma uygun bir vaziyette bulundurmakla yükümlü olduğunu, yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin bedellerinin yapıldıkları tarih itibariyle talep edilmesinin hukuka uygun olduğunu, İlk Derece Mahkemesi kararının açıkça müvekkili kiracının alacak (mülkiyet) hakkının ihlal edilmesi anlamına geldiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, gerek Kültür ve Turizm Bakanlığınca davacıya hitaben düzenlenen 08.03.2018 tarihli yazı içeriği , gerekse davacı tarafça yapıldığı iddia olunan tamir ve tadilatların, kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini ispata yeterli olmamasına, taraflar arasındaki kira ilişkisi devam etmesine, davacı kiracı tarafından kiralanana yapıldığı iddia edilen faydalı ve zorunlu masrafların, tahliye olgusu gerçekleşmeden istenemeyecek olmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR