Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/171 K.2025/4735

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... temsilen icra dairesi tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı arsa maliki .. ile diğer davalı ... ve Tic. Ltd. Şti. arasında 13.04.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı hasılat paylaşımlı satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi kurulduğunu, müvekkili ile davalı .. şirketinin 21.06.2018 tarihinde ..

Blok .. nolu bağımsız bölümün satışı konusunda anlaştıklarını ve sözleşme imzaladıklarını, toplam 366.003,00 TL havale yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesine göre anahtar teslim tarihinin 30.12.2018 olduğunu, davalı şirketin inşaata başlayıp belirli bir seviyeye getirdiğini, bu sırada davalı arsa sahibinin 10.09.2018 tarihinde davalı . şirketi ile arasında imzalanan hasılat paylaşımlı inşaat yapım sözleşmesini feshettiğini, bu feshin anlaşmalı ve muvazaalı olduğunu, davalı arsa sahibi ..'nın bilahare 02.10.2018 tarihinde davalı ...Ş. ile yeni bir hasılat paylaşımlı inşaat yapım sözleşmesi imzaladığını,

davalı ... şirketinin ilgili belediyeye başvurarak eski yapı ruhsatında projenin diğer bütün şartları aynı kalmak üzere sadece isim değişikliği yaparak yapı ruhsatını üzerine aldığını ve inşaata devam edip tamamlama aşamasına getirdiğini, bu işlemlerin muvazaalı ve kötü niyetli olduğunu, davalıların asıl amacının davalı ... şirketinin taahhütlerinden kurtulmak, müvekkili gibi parasını ödeyen kişilerin tamamen içini boşalttıkları davalı ... şirketi ile karşı karşıya bırakmak olduğunu, müvekkilinin 16.11.2018 tarihinde davalı ... şirketine ve arsa sahibine çektiği ihtarname ile dairenin teslimini istediğini,

ancak davalı ... şirketinin 19.11.2018 tarihli cevabi ihtarıyla, projenin kalan kısmının tamamlanmasını üstlendiklerini ve tamamlama bedelinin ödenmesi halinde tescile yönelik anlaşma yapılacağının bildirildiğini, davalı arsa sahibinin aralarında yapılan sözleşme ile kendisini temsilen konut satışında diğer davalı şirketlere tam yetki verdiğini, sözleşmenin 20. maddesine göre, arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin satışlarının da davalılar tarafından gerçekleştirileceğini belirterek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin ödediği 366.000,00 TL'nin denkleştirici adalet kuralına göre alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılmak suretiyle, işleyecek en yüksek banka mevduat faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, 29.09.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talep sonucunu 587.746,47 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti. vekili; müvekkilinin projesinin yağma edilerek işgal edildiğini, müvekkili şirket inşaata devam edemediği için müşterileriyle birlikte mağdur olduğunu, davacı ile müvekkili arasında yapılan yeni bir sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacı ile davalı şirket arasında sözleşme yapılıp yapılmadığının araştırılması gerektiğini, davacının davalılar ile sözleşme imzaladığını ve tüm ödemeleri diğer davalılara yaptığını, müvekkilinin sözleşmede taraf olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... ve davalı ...Ş. davaya cevap dilekçesi sunmamış, davalılar vekili 23.11.2020 tarihli beyan dilekçesinde; müvekkilleri tarafından davacıya herhangi bir taşınmaz satılmadığını ve aralarında sözleşme imzalanmadığını, sunulan dekontlarda da görüleceği üzere davacıdan ödeme alınmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı ... İnşaat ve Tic. Ltd.

Şti. arasında konut satış ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiği, sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçirilmediği, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin sözleşme bulunduğu, davacının ancak tazminat davasını sözleşmeyi akdedene yöneltebileceğini, diğer davalıların davalı yüklenici ile ortak olduklarının ispat edilemediği,

ödenen bedelin iadesine ilişkin talepten yalnızca davalı yüklenicinin sorumlu tutulmasının gerektiği, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda, davacının davalı şirkete ödediği tespit olunan bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca karşılığının 587.746,47 TL olduğunun bildirildiği gerekçesiyle; davanın davalılar ... Gayrimenkul A.Ş. ile ... yönünden reddine, davanın davalı ... İnşaat ve Ticaret Ltd.

Şti. yönünden kabulü ile 587.746,47 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti.den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin davacı ile davalı ... şirketi arasında yapıldığı, davalı arsa maliki ve yeni yüklenici davalı ile davacı tüketici arasında doğrudan veya temsilen kurulmuş bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı gibi, davacının davalı ... şirketine ödeme yaptığı, ödenen satış bedelinin iadesinden diğer davalıların sorumlu olmayacağı, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği bu davalılar yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde, davacı vekili ve müflis şirketi temsilen icra dairesi temyiz başvurusunda bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi kurulduğunu, davalı arsa sahibinin her iki davalı şirketle hasılat paylaşımlı inşaat yapım sözleşmesini imzaladığını ve buna uygun yapım ruhsatının tanzim edildiğini, davalı arsa sahibinin sözleşme ile kendini temsilen konut satışında diğer davalı şirketlere tam yetki verdiğini, davalı arsa sahibi ile davalı müteahhitler arasındaki sözleşme olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğundan davalıların müşterek ve müteselsilen sorumlu olduklarını ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Müflis ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti.yi temsilen ...; Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 13.07.2023 tarihli ve 2023/172 E. sayılı kararıyla ... şirketinin 13.07.2023 tarihinde iflasına karar verildiğini, tasfiye işlemlerinin Müdürlüklerinin 2023/16 İflas dosyası ile başlatıldığını, müflis şirket aleyhine karar verildiğini, dosyada tasfiye resen yürütülmekte olup, hüküm masa mevcudunu azaltacak nitelikte olduğundan kararın bozulmasını gerektiğini ifade ederek; kararı temyiz etmiştir.

B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında adi yazılı şekilde akdedilen konut satış sözleşmesinden kaynaklı ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karardaki gerekçeye ve özellikle yüklenici ... Ltd.

Şti. ile arsa sahibi ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümü harici satış sözleşmesi ile davacıya sattığı, yapılan satış sözleşmesine davalı arsa sahibi ... ve diğer davalı ... taraf olmadığı gibi sorumluluğu yüklendiklerine dair delil de sunulmadığı, davalı şirketler arasında organik bağ olduğunun ispat edilemediği, zarardan sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemeyeceği, ...

İnş. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kararın kesinleşmesinden sonra iflas kararı verildiği, bu anlamda karar başlığında bu hususun gösterildiği anlaşılmakla, davacı vekili ve davalı ... şirketini temsilen icra dairesinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR