Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2897 K.2025/6199

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı ve davalı ... A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalılardan... Yapı arasında 28.09.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmeye konu bağımsız bölüm için de toplam KDV hariç 827.985,00 TL olarak satışının kararlaştırıldığı, bu tutarın 100.000,00 TL’si ön ödeme ve nakit olarak, 500.000,00 TL'si de diğer davalı ...

Bankası’nın Sancaktepe Şubesi’nden alınan konut kredisi ile ödeneceği, kalan 227.985,00 TL ise vadeler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak belirlendiğini, sözleşmeye konu konut projesinde kayda değer bir ilerleme olmadığını, firmanın ekonomik sıkıntıda olup, inşaat faaliyetlerinin durdurulduğunu ve ne zaman başlayacağının ise belirsiz olduğunu, gelinen durum üzerine müvekkilce her iki davalıya da ihtarname gönderilerek sözleşmelerin feshedildiğinin bildirildiğini ve müteahhit firmaya ödenen bedelin iadesinin talep edildiğini,

ihtarname ile verilen süre içerisinde ödeme yapılmadığını, anılan kredi bağlı kredi niteliğinde olup teslim edilmeyen taşınmaz sebebiyle sözleşmeden dönülmesi halinde, davalı bankanın da sorumlu olacağının yasada açıkça belirtildiğini beyan ederek;

satın alınan konutun her iki davalının müteselsil sorumluluğu altında aynen veya mislen teslimi yönündeki ifaya ve ifadaki gecikmeden kaynaklı kira vs belirsiz alacaktan şimdilik 7.104,36 TL ticari avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, aynen ve mislen ifa yönündeki talebin kabul edilmemesi halinde terditli olarak sözleşmeden dönerek zarar ve kayıpların tazminine,

ifanın yerine getirilmemesi sebebiyle zararlarına karşılık belirsiz alacağından şimdilik 7.104,36 TL ile satış vaadi sözleşmesi ve konut kredi sözleşmesi kapsamında yapılmış olan 290.000,00 TL alacağın ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, davalı banka ile imzalanan kredi sözleşmesinden dolayı borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; müvekkili banka tarafından davacının talebi doğrultusunda konut finansmanı sağlandığını, davacının kullandığı kredinin bağlı kredi olmadığını savunarak davanın husumetten reddini istemiştir.

2. Davalı... A.Ş. vekili; Davacı taraf, müvekkili... Yapı İnşaat Tic. A.Ş. ile İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mah., 34 19... Parsel'deki taşınmazda yapılacak konut+ticari proje ile ilgili davacı tarafa 28.09.2016 tarihinde kat karşılığı inşaat niteliğinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini tanzim ettiğini, sözleşme gereği yapılacak olan .... projesi kapsamında dairenin inşaat tamamlandıktan ve bedel ödendikten sonra davacı tarafa devir ve temlik edileceğini, zira inşaatın yasal son bitiş tarihi 25.06.2021 yılı olduğunu, söz konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 5. maddesinin 5.02 fıkrasında da hüküm altına alındığı üzere mücbir sebeplerle teslim gecikmesi yaşandığını, halen tarafların sözleşmedeki taahhüt ettikleri edimleri ile bağlı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı Genel Soruşturma Bürosu'nun 2018/51698 soruşturma sayılı dosyasında aldırılan raporda ve Mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda inşaat faaliyetine başlanıldığı, hafriyat ve temel işlerinin tamamlandığı, bodrum katlardan kaba inşaat yapıldığı bu aşamadan sonra faaliyetin sonlandırıldığının tespit edildiği, 6502 Sayılı Kanunun ön ödemeli konut satışı başlıklı 40 vd. maddelerine göre yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışının yapılamayacağı, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu,

tüketicinin devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkının bulunduğu, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiği, ek olarak bağımsız bölümün tapu kaydının celbi neticesinde tapu kaydında birçok haciz bulunduğunun görüldüğü ve bağımsız bölümün hukuki ayıplı olduğu, kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine, aynen veya mislen ifa mümkün olmadığından bu yöndeki talebin ve bağlı taleplerin reddine, davacı ile davalı...

Yapı İnşaat Ticaret A.Ş. arasında akdedilen 28.09.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin feshine, davacı ile davalı banka arasında 28.09.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi çerçevesinde akdedilen ve bağlı kredi olduğu anlaşılan 28.09.2016 tarihli Konut Finansmanı sözleşmesinin feshine, feshedilen 28.09.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve 28.09.2016 tarihli Konut Finansmanı sözleşmesi çerçevesinde davacı tarafça yapılan toplam 279.960,25 TL ödemenin davalılardan ...

Bankası A.Ş. sorumluluğunun ödenen bedelin kullanılan kredi tutarından az olması nedeniyle 279.960,25 TL'nin tamamından sorumlu olmak kaydıyla temerrüt tarihi olan 15.11.2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, sözleşme nedeniyle yapılmak zorunda kalınan 2.500,00 TL masrafın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı... Yapı İnşaat Tic.

A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, ihtarname masrafının yargılama giderleriyle birlikte değerlendirilmesine, davacının feshedilen bağlı kredi yönünden davalı ... Bankası A.Ş.'ye borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içerisinde davalılar ve davacı vekili istinafa başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı ... Bankası A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davaya konu konutun satıcısı durumunda olan davalı Bankanın hukuken satımdan kaynaklı teslim yükümlülüğü nazara alınmadan sadece sadece Bağlı Kredi çerçevesinde değerlendirmeyle yetinilerek alım-satıma konu konutun aynen veya mislen teslimi ve fer'ileri isteminin reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, menfi zarar talepleri ile temyiz dilekçesi kapsamında yer alan sair talepler yönünden kararın lehe bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... Bankası vekili; kullanılan kredinin bağlı kredi olmadığını, davacının peşinatı ödediği hususunun ispatlanmadığını, bilirkişi raporlarına itirazlarının dikkate alınmadığını, alacağa avans faizi istenemeyeceğini, davacının tüketici olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu konutun tesliminin gerçekleştirilmemiş olması nedeniyle konutun aynen/mislen teslimi, ifadaki gecikmeden kaynaklı kira... vs. alacağın tahsili, terditli olarak ise sözleşmeden dönülmesi nedeniyle sözleşmenin feshi, ifanın yerine getirilmemesinden kaynaklı olumsuz zararlar ve kayıpların tahsili ile ödenen bedelin ve yapılan harcamaların iadesi, kredi sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.

2. Davacı/alıcı ile davalı/satıcı... Yapı İnş. A.Ş. arasında İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, 3419 Ada, 1 nolu parselde yapılacak "... Projesi" 7.Kat, 160 bağımsız bölüm nolu taşınmazın 827.985,00 TL bedelle satışı konusunda ....

Noterliğinde 28.09.2016 tarihli düzenleme şeklinde "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığı, satış vaadi sözleşmesinde yapımı taahhüt edilen bağımsız bölümün, teknik şartnameye uygun olarak satıcı tarafından inşa edilip, inşaat yapı ruhsatı alınmasından itibaren, 24 ay içerisinde alıcıya "anahtar teslimi" olarak teslim edileceğinin belirtildiği, yapı ruhsatının 24.06.2016 tarihinde onaylandığı, gerek İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı Genel Soruşturma Bürosunun 2018/51698 soruşturma sayılı dosyasında gerekse Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda; inşaatın halen temel aşamasında olduğu,

inşaat faaliyetinin durdurulmuş olduğu, davalının sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediğinin belirtildiği anlaşılmıştır.

3. ... Bankası A.Ş. ile garantör... Yapı İnş. Tic. A.Ş. arasında İstanbul İli, ... İlçesi, 3419 Ada, 1 nolu parselde (...) kayıtlı ana taşınmaz üzerinde garantör tarafından inşa edilecek taşınmazlardan bağımsız bölüm satın alacak gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satış/alış bedelinin bir kısmı için Banka'dan kredi talep etmesi halinde, kredi tahsis ve kullandırım koşullarının, Garantör ile Banka arasındaki ilişkilerin ve tarafların hak, sorumluluk ve yükümlülüklerinin belirlenmesi amacıyla 21.07.2016 tarihli sözleşme imzalanmıştır.

4.Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre; davacı ile davalılardan... Yapı İnş. A.Ş. arasında imzalanan düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yukarıda yer verilen hukuk kuralları gereği geçerli bir sözleşme olduğu, yine.....Bankası A.Ş. ile garantör .....

Yapı İnş.

A.Ş. arasında imzalanan 21.07.2016 tarihli sözleşme doğrultusunda davacı ile davalı banka arasında imzalanan konut finansmanı sözleşmesinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi verenin, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumlu olacağı, davalı bankanın ödemeye ilişkin belge sunulmadığını iddia ettiği 100.000,00 TL'nin satış formlarında peşin olarak alındığının yazılı olduğu anlaşılmakla, davacı ve davalı.....

Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR