Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/7415 K.2025/2066

Taraflar arasındaki 19.09.2020 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü, davalı site yönetiminin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı site yönetimi vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde özetle. İzmir ili, ilçesi, ...

Mahallesi 567 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 40 adet bağımsız bölümden oluşan kat irtifaklı taşınmazın (2) numaralı bağımsız bölüm maliki olduğunu, davalı yönetim kurulu tarafından 02.09.2020 tarihinde yapılan toplantı ile 567 ada 1 parselin diğer parsellerden ayrılarak bağımsız site haline getirilmesi talebinin görüşülerek karara bağlanması için 19.09.2020 tarihinde olağanüstü toplantı yapılması kararı alındığını, bu tarihte yapılacak toplantı için çağrı mektubu gönderildiğini,

çağrı mektubunu teslim alır almaz gerekli uyarı ve açıklamaları içeren 04.09.2020 tarihli dilekçesi ile tapuda toplu yapı kaydı ve toplu yapı yönetim planı bulunmayıp müstakil kat irtifakı ve yönetim planı bulunan 567 ada 1 parselin yönetim kurulunca, yine tapuda toplu yapı kaydı ve toplu yapı yönetim planı bulunmayıp müstakil kat irtifakı ve yönetim planı bulunan komşu 564 ada 1 parselin malikleri için de toplantıya çağrı mektubu düzenlendiğini, toplantıya çağrı yapıldığını, bu çağrının kanun, yönetim planı ve hukuka aykırı olduğunu ileri sürdüğünü, buna rağmen 564 ada 1 parsel maliklerinin toplantıya katılarak oy kullandıklarını,

564 ada 1 parsel maliklerinin dava konusu toplantıya katılarak 567 ada 1 parselle ilgili alınacak kararlarda oy kullanma hakkı ve yetkisinin bulunmadığını, alınan kararın yok hükmünde olduğunu ileri sürerek 19.09.2020 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı site yönetimi vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu sitenin toplu yapı niteliğinde olduğunu, toplantıda tek bir gündem maddesinin görüşüldüğünü savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerine kurulu olduğu, ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 66 ncı madde hükmüne göre toplu yapı yönetimine geçilmediği, toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantılarını sağlamak suretiyle irtibatlandırılmadığı, 564 ada 1 parsel ile 567 ada 1 parsel sayılı taşınmazların tapuda arsa vasfında olup ayrı yönetim planlarının bulunduğu,

her ne kadar yönetim planlarında ortak alan olarak belirlenmiş yerler bulunsa da bu yerlerin tapuda arsa vasfında olup üçüncü kişilerin mülkiyetinde bulunduğu, fiili kullanımın yıllardır toplu yapı gibi yürütüldüğü belirtilse de toplu yapıya geçilmediği, bu durumda 567 ada 1 parsel için düzenlenen dava konusu 19.09.2020 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısına, 564 ada 1 parsel sayılı taşınmaz bağımsız bölüm maliklerinin katılamayacakları ve kararlarda oy hakkı bulunmadığı,

bir arada toplantı yapabilmek için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 689 uncu maddesi kapsamında ayrı ve tek bir sözleşmelerinin bulunması gerektiği, ancak mevcut durumda böyle bir yönetim planının bulunmadığı, buna rağmen 567 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 19.09.2020 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısına 564 ada 1 parsel sayılı taşınmaz maliklerinin katılıp oy kullandıklarının sabit olduğu, bu itibarla yönetim planı ve genel hükümlere aykırı yapılan 19.09.2020 tarihli olağanüstü genel kurul kararının iptali gerektiği.

634 sayılı Kanun'un 38 inci maddesine göre yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu, kat maliklerini temsilen yöneticiye dava açılabileceği gerekçesiyle davanın davalı yönetici ... yönünden kabulü ile ... Site Yönetimi tarafından 19.09.2020 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararın yokluğunun tespiti ile iptaline; davalılar ... ile ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın ... Site Yönetimine karşı açıldığını, yönetim kurulu üyelerine ait edinilen bilgilerin dava dilekçesinde açıklama olarak sunulduğunu, yönetim kurulu üyeleri yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddi kararının ve davalılar lehine vekâlet ücreti takdirinin hukuka aykırı olduğunu, kat malikleri kurulu kararlarının iptali halinde yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasının uygun olacağını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı site yönetimi vekili istinaf dilekçesinde özetle; eksik incelemeyle yönetim planı dikkate alınmadan karar verildiğini, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu olağanüstü genel kurul toplantısının, birden fazla parsel üzerinde kurulu, henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş, fiilen birlikte yönetilen, ancak tapuda ayrı ayrı yönetim planları bulunan 567 ada 1 ve 564 ada 1 parsellere ilişkin olarak süregelen fiili ortak yönetimin ayrılması, bu kapsamda 567 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapuda kayıtlı yönetim planının kısmen değiştirilmesi gündemi ile yapılmasına karar verildiği,

67 ada 1 parsel maliklerinin karar defteri üzerinden yapılan genel kurul toplantısına, 564 ada 1 parsel maliklerinin de katılımının sağlandığı, bu şekilde bir toplantının yapılabilmesi için resmî olarak toplu yapı yönetimine geçmemiş olsalar bile en azından 4721 sayılı Kanun'un 689 uncu maddesine göre ayrı ve tek bir ortak sözleşmelerinin (üst yönetim planlarının) olması gerektiği, bu nedenle dava konusu 19.09.2020 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların yokluğunun tespiti ile iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davanın, davalı ...

Sitesi Yönetimi aleyhine açıldığının sabit olduğu, yönetim kurulu başkan ve üyelerinin şahıslarına yönelik açılmış bir dava bulunmadığı, davanın yönetim kurulu başkanı yönünden kabulüne, yönetim kurulu üyeleri yönünden pasif husumet yokluğundan reddi ile lehlerine vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü, davalı site yönetiminin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılıp düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı site yönetimi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı site yönetimi vekili temyiz dilekçesinde özetle; açıkça davalı site yönetim kurulu üyelerine karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, yönetim planı dikkate alınmadan eksik inceleme ile hüküm tesis edildiğini, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, toplantı yeter sayısının sağlandığını, iki parsel üzerine kurulu olan sitenin ortak yerleri birlikte kullanmak zorunda olduğunu, 4721 sayılı Kanun'un ilgili hükümlerinin somut olaya uygulanması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu 19.09.2020 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 33 üncü ve 38 inci maddeleri

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı site yönetimi vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davalı site yönetiminden peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,