Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1792 K.2024/4278

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre, vaziyet planı ve uygulama projeleri gereği, inşaat ruhsatına göre yapılacak konutlardan %27’sinin anahtar teslimi olarak A Blokta 20 adet dairenin müvekkiline 2008 Aralık ayının son günü teslim edilmesi gerektiğini, sözleşmede inşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre yükleniciye ait olan 75.645,44 TL yapı denetim bedeli ve 38.752,06 TL idari para cezasının davalı tarafından karşılanmadığını,

davalının inşaat ruhsatı alınmasına rağmen sözleşmeye uygun olarak teslimi gereken daireleri süresinde teslim etmediğini belirterek, cezai şart olarak 10.000,00 USD, kira kaybı olarak10.000,00 TL, Gebze Belediyesine ödenen idari para cezası olarak 10.000,00 TL, yapı denetim firması ücreti için 5.000,00 TL, eksik işler sebebiyle 10.000,00 TL olmak üzere fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak toplam 53.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşme gereği yüklenici olan davalı şirketin üzerine düşen edimleri yerine getirerek daireleri tamamlayarak davacıya süresinde teslim ettiğini ve davacının kullanıma başladığını, davacı tarafın iddia ettiği 15.08.2011 tarihli eksikler listesi ve alt taşerona teslim edildiğine ilişkin taahhütnamenin davacı ile alt taşeron arasında düzenlendiğini ve asıl yüklenici olan davalıları bağlayıcı olmadığı gibi iddia edilen eksiklerin davacı bloğuna ait olmadığını, diğer bloklara ait olduğunu,

davalı tarafın süresinde taşınmazı teslim etmesi nedeniyle davacının ileri sürdüğü kira ve cezai şart talebinin haksız olduğunu, yapı denetim şirketine ait borcun ise icralık olduğunun doğru olduğunu, ancak davalı tarafça söz konusu borcun ödendiğini, sonuç olarak davacı tarafça ileri sürülen iddiaların haksız olduğunu ileri sürerek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince; davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile idari para cezası talebi yönünden, 10.000,00 TL'nin dava tarihi olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, eksik iş ve iskan talebi yönünden, 22.371,00 TL'nin dava tarihi olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine,yapı denetim ücreti yönünden, 65.000,00 TL'nin ödeme tarihi olan 01.12.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

cezai şart talebi yönünden takdiri indirim sonrası 270.000,00 USD'nin fiili ödeme tarihindeki TL karşılığının dava tarihi olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı (davacı tarafın talebi dikkate alınarak yasal faiz oranını aşmamak koşuluyla) ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, kira kaybı talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince. "Dava tarihi itibarıyla yüklenici sözleşmeye uygun olarak edimini ifa etmemiş ve ihtarla temerrüte düşmüştür.

Sözleşmedeki belirlemeye göre inşaatın teslim tarihinin 31.12.2008 olduğu, inşaatın teslim olgusunun anahtar teslim ve iskan raporunun alınmasına bağlandığı, yüklenicinin konutları iskan için başvuruya hazır hale getirmesinden sonra yüklenicinin en geç 4 ay içerisinde iskan raporunu alacağı kararlaştırıldığından en geç 31.04.2009 tarihinde iskan raporunun alınmasının gerektiği, sözleşmedeki 18 aylık cezai sürenin ise 31.10.2010 tarihinde dolduğu, dava tarihine kadar iskanın alınmadığı, bu durumda, davacının talep edebileceği cezai şartın 540.000 USD olduğu anlaşılmaktadır.

Yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında; davacıya düşen bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat faaliyetlerinde, eksik ve kusurlu işlerin tamamlanarak ya da tamir edilerek sözleşme koşullarına getirilme bedeli olarak 8.533,00 TL olarak belirlenmiştir. Ayrıca, sözleşmeye göre iskan masrafının davalının sorumluluğunda olduğu düzenlenmesine rağmen davacı tarafça iskan masrafı olarak belediyeye 13.838,00 TL ödemede bulunulmuştur.

Diğer yandan, sözleşmeye göre belediye tarafından kesilen idari para cezasından ve yapı denetim ücretinden yüklenici sorumludur. Gebze Belediyesi tarafından davacı arsa sahibine toplam 38.752,06 TL para cezası uygulanmış, davacı tarafça 35.269,93 TL ödeme yapılmıştır.

Dosya kapsamındaki bilgi ve beyanlardan yapı denetim şirketine 65.000,00 TL ödemenin yapı denetim şirketi vekiline icra dairesinde davacı tanığı ve vekili ... tarafından elden ödendiği, ödeme karşılığında şirket yetkililerinden imzalı evrak aldığı, ...'nun ödemeyi davacı adına yaptığı anlaşılmıştır. Bu belirlemelere göre, davalı vekilinin idari para cezası, eksik iş ve iskan masrafı ve yapı denetim ücretine ilişkin istinaf talepleri yerinde bulunmamıştır.

Sözleşmenin 8.2 maddesindeki düzenleme yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 158/II. maddesinde kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart olup, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça teslimde cezai şartın saklı tutulduğuna dair ihtirazî kayıt konulması zorunludur. Aksi halde cezai şart isteme hakkı düşer.

Sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma yükümlülüğü davalıya ait olup, belediyenin cevabi yazısından dava tarihi itibariyle iskan ruhsatının alınmadığı anlaşılmaktadır. İskân ruhsatının alınmamış olması nedeniyle hukuki teslim gerçekleşmiş sayılamayacağından fiili teslim sırasında ihtirâzi kayıt ileri sürülmemiş olması ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmez.

Kaldı ki, 15.08.2011 tarihli taahhütname başlıklı protokolde dava konusu arsa sahibine ait bloktaki eksik işler dahil eksik işlerin giderilmesi için dava dışı firma ile anlaşma yapılmıştır. Bu sebeplerle, fiili teslim sırasında ihtirâzi kayıt ileri sürülmemiş olması ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmez.

Bilindiği gibi cezai şart, sözleşme koşullarının ihlâli halinde, ihlâl eden tarafın asıl sözleşme veya bağımsız bir sözleşme ile diğer tarafa ödemeyi yükümlendiği fer'i nitelikte bir edim borcudur. Borçlar Kanunu'nun 160/I. maddesi hükmünce, taraflar cezanın miktarını serbestçe tayin edebilirler. Akde bağlılık ilkesi uyarınca da, haklı neden olmaksızın kararlaştırılan cezanın değiştirilmesini veya bütünüyle ortadan kaldırılmasını talep edemezler.

BK'nın 161/III. maddesi hükmü gereğince, hakim “fahiş” gördüğü cezaları tenkis ile mükellef ise de, kural olarak Türk Ticaret Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca tacirlerin cezanın fahiş olduğundan bahisle cezai şartın indirilmesini isteme hakları bulunmamaktadır.

Ancak istisnai olarak, kararlaştırılan cezanın tacir olan borçlunun iktisaden mahvına neden olacak derecede ağır ve yüksek olması halinde tenkisi mümkündür.Bilirkişi raporunda 540.000 USD'lik cezai bedelin davalı şirketin mahvını gerektirebilecek nitelikte olduğu değerlendirmesiyle kısa vadeli borçlarını karşılayabilme gücünün 1,82 olarak belirlemesi dikkate alınığında mahkemece cezai şartın toplamında %50 oranında tenkise gidilerek 270.000 USD cezai şart takdirinde bir isabetsizlik bulunmamakla taraf vekillerinin bu yönlü istinaf sebepleri yerinde değildir" gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalılar vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1-Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-İlk Derece Mhkemesince davacı arsa sahibinin cezai şart talebinin 270.000 Dolar üzerinden kabulüne karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince sözleşmedeki cezai şarta ilişkin düzenlemenin, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 158/II. maddesinde kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart olduğu, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça teslimde cezai şartın saklı tutulduğuna dair ihtirazî kayıt konulmasının zorunlu olduğu,

aksi halde cezai şart isteme hakkının düşeceği, sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma yükümlülüğünün davalıya ait olup, belediyenin cevabi yazısından dava tarihi itibariyle iskan ruhsatının alınmadığının anlaşıldığı, iskân ruhsatının alınmamış olması nedeniyle hukuki teslimin gerçekleşmiş sayılamayacağı, fiili teslim sırasında ihtirâzi kayıt ileri sürülmemiş olmasının ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmeyeceği gerekçesiyle davalıların bu konudaki istinaf isteminin reddine karar verilmiştir.

Sözleşmede, teslim süresinin 2008 yılı Aralık ayının son günü olduğu kararlaştırılmış, kabul edilen bu yapım ve teslim süresinin bitiminde arsa sahibine ait konutların tüm alt yapı, çevre ve bahçe düzenlemeleri ile birlikte, plan ve projelerine ve ekli teknik şartname ve mahal listesinde yer alan özelliklere uygun olarak eksik ve kusuru olmaksızın tamamlanarak iskan ruhsatının alınması için başvuruya hazır hale getirilmiş olacağı düzenlenmiştir.

Yine sözleşmenin 8.2 maddesinde "çeşitli sebeplerle inşaatın süresinde tamamlanmadığı takdirde müteahhite, cezai sorumluluğu olan 12 aylık ek süre verileceği, müteahhit ek sürede arsa sahibine ait dairelerin tümü için aylık 30.000 Dolar inşaatlar bitirilip teslim edilene kadar aylık cezai ödemeyi ve bu ceza ödemeyi arsa sahibinin belirtilen banka hesabına her ayın son günü yatırmayı kabul ve taahhüt ettiği, bu süre içerisinde dahi inşaatların tamamı bitirilip oturma raporu alma seviyesine getirilmez ise müteahhide son kez olmak üzere 6 aylık ek bir süre daha verileceği" hükme bağlanmıştır.

Görüldüğü gibi taraflar arasındaki sözleşmenin cezai şartı düzenleyen 8. maddesinde cezanın ödenmesi, yüklenicinin iskan belgesi alma şartına bağlanmayıp, inşaatların tamamen bitirilip oturma raporu alma seviyesine getirilmesine bağlanmıştır. Dolayısıyla sözleşmeye göre cezai şart verilebilmesi için iskan raporu alınması şart olmayıp, inşaatın iskan raporu alma seviyesine getirilmesi yeterlidir.

Bu şekilde fiili teslim yapılması halinde en geç buna uygun fiili teslime kadar ihtirazi kaydın arsa sahibince ileri sürülmesi gerekir.

Bu nedenle, mahkemece "iskan ruhsatının alınmamış olması nedeniyle hukuki teslim gerçekleşmiş sayılamayacağından fiili teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olmasının ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmeyeceğine" ilişkin kararda belirtilen gerekçeler, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine ve dava konusu olaya uygun değildir.

Bu durumda, mahkemece davaya konu olayda yukarıda açıklanan ilke ve olgular dikkate alınarak değerlendirme yapılarak, davacının cezai şart talebi yönünden oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir.