Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2320 K.2024/2623

6- ...

DAVA TARİHİ : 01.11.2011

HÜKÜM/KARAR : Ret

1- İlk derece mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil davasında, dava konusu taşınmaz için düzenlenen yapı kayıt belgesinin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi gereğince yapı kullanım izin belgesi niteliğinde olduğu, arsa sahiplerinin elinde tuttuğu 2 no.lu dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm değerinin kalan eksik iş ve borçları karşılamakta olduğu, dolayısıyla dava konusu taşınmazın davalı müteahhit tarafından hakedilmiş durumda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

2- İlk derece mahkemesi kararına karşı davalılar ..., ...,... ... vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 07.12.2020 tarihli, 2020/129 Esas, 2020/3124 Karar sayılı ilamıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde aşamalı devir öngörülmüş ise de, 3/d maddesinde geriye kalan bir dükkan ve bir daire ile yükleniciye ait tüm hissenin tapusunun inşaatın yapılıp bitirildiğinde arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edilip kat irtifakı yapılıp iskan alındıktan sonra devredileceğinin kararlaştırıldığı,

davalı yükleniciye sözleşmenin 3/a,b,c bentlerinde gösterilen bağımsız bölümlerin devirleri yapılmış olup, dava konusu taşınmaza inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alınması ile hak kazanacağı, yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceğinden, bu yükümlülüğün yerine getirildiğinin kabul edilemeyeceği, mahkemece raporları hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, ilgili belediyeden de araştırılmak suretiyle bu husus incelendikten sonra gerekirse davacıya yapı kullanma izin belgesi almak üzere makul süre ve yetki verilip,

yapı kullanma izin belgesi alınması halinde tapu iptâl ve tescile karar verilmesi, mümkün olmaması halinde ise, tapu iptâl tescil isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3- İlk derece mahkemesince bozma ilamına uyularak yapılan inceleme neticesinde; belediye tarafından verilen cevapta taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı belirtildiği, davacıya verilen sürede yapı kullanma izin belgesi alınamadığı, yüklenici tarafından arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilmediği, yüklenicinin bağımsız bölüme hak kazanamadığı gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı tarafından süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine bozma ilamı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, bozma kapsamı dışında kalan hususların kesinleşerek lehine olan taraf hakkında usuli kazanılmış hak oluşturduğu, dava konusu taşınmaz hakkında yapı kullanma izin belgesi alınamadığı, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini ifa edemediği, böylece dava konusu bağımsız bölüme hak kazanamadığı anlaşılmakla, davacı asilin, temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5).

Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacının; yükleniciden 8 no.lu bağımsız bölümün tüm bedelini ödeyerek taşınmazı temlik aldığı, yüklenicinin arsa sahibine karşı sadece iskân ruhsatı almadığı bunun yerine yapı kullanma izni belgesi alındığı, arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olan bağımsız bölümlerin kullanılmaya devam edildiği, yerel mahkeme bozmadan sonra verdiği kararda, yapı kayıt belgesinin iskân ruhsatı yerine geçmeyeceğini dolayısıyla yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmediğini belirterek 8 no.lu bağımsız bölümün hak edilmediğini bu nedenle yükleniciden temlik alan davacının da arsa sahiplerinden tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığından yüklenicinin sözleşme gereğince edimini yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazları hak etmediğini dolayısıyla yükleniciden temlik alan davacının da tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını belirterek yerel mahkeme kararının onanmasına karar vermiştir. Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle çoğunluk kararına iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle, yükleniciden temlik alan davacının tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı onamasına katılmadığımdan söz konusu karara muhalifim.