Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/171 K.2025/2180

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin oğlu ... ile dava dışı ... arasında yapılan inşaat yapım sözleşmesine istinaden dava konusu taşınmazların ...'ün devam eden davaları olduğu beyan ettiğinden akrabası ...'e devredildiğini, sözleşme gereği taahhüt edilen dairelerin verilmediği gibi taşınmazların muvazaalı şekilde diğer davalılar arasında tedavül ettirildiğini ileri sürerek dava konusu ... ada ... parsel ve ... parselde arsa niteliğindeki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile tesciline, aksi halde rayiç değerine ilişkin fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 5.000 TL’nin yasal faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 10.10.2022 tarihli talep artırım dilekçesiyle; tazminat talebini 1.047.792,00 TL’ye çıkartmıştır.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davaya konu taşınmazın hacizlerden ari şekilde tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin uzaktan akrabası ...’ün müvekkiline müteahhit olarak sözleşme yaptığı taşınmazlar bulunduğunu, taşınmazların sahibi tarafından satışa çıkarıldığını, yatırım amacıyla satın alınabileceğini söylediğini, ...’ün tanıklığında yapılan görüşme sonucu taşınmazların toplam 270.000 TL bedelle satın alınması hususunda anlaştıklarını, davacının devrin inançlı işlemle yapıldığına ilişkin delil sunamadığını, davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazların dava dışı ...’in müvekkiline olan borcuna karşılık teminat olarak alındığını, davalı ...’ün ...’ün borcunu ödemesinden sonra ...’in talimatı ile davalı ...’e devredildiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazda herhangi bir menfaat elde etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; arsaları bedelini ödeyerek satın aldığını, bedelini alarak sattığını beyan etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; taşınmazların bedelini ödemek suretiyle iyiniyetli olarak satın alındığını, davalı tarafın kötü niyete ilişkin hiçbir delil sunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar cevap dilekçesi vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl dava yönünden; taşınmazın davacının oğlu ve vekili ... ile dava dışı müteahhit ... arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca devredildiği hususunun ispatlanamadığı, sözleşmede bu yönde hüküm bulunmadığı, ayrıca sözleşme tarihi ile dava tarihi arasındaki süre, bu süre içerisinde taşınmaz üzerinde hiçbir inşai faaliyet bulunmamasına rağmen davacı tarafça dava tarihine kadar hiçbir girişimde bulunulmadığı, bu durumun hayatın olağan akışına uygun olmayacağı, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu,

yapılan tapu devrinin de bu sözleşme uyarınca yapıldığı ispatlanamadığından sözleşmenin geçerli hale gelmediği gerekçesiyle asıl davanın reddine, birleşen dava yönünden; davalı bankaların alacaklı olduğu dosyalar nedeniyle konulan hacizlerin dava tarihinden sonra fek edildiği, bu davalılar yönünden davanın konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davalı ...'a yönelik olarak açmış olduğu davanın ise, asıl davadaki tapu iptali ve tescil istemi reddedilmiş olduğundan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazın kat karşılığı inşaat yapımı için sözleşme uyarınca ...’ün yönlendirmesiyle akrabası olan ... adına tapuda devredildiğini, müvekkilinin 20.000 TL parayı aldığını, bu paranın da inşaat yapım sözleşmesindeki paraya mahsuben ödendiğini, kalan 250.000 TL’ye ilişkin kendisine ödeme yapılmadığını, ödenen 20.000 TL’nin ise taşınmazın rayiç değerinin çok altında olduğunu, taşınmaz üzerinde inşaat yapılması hususunda müteahhitle anlaşan davacının 6 gün sonra taşınmazını gerçek satış iradesiyle başkasına satmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

taşınmaz ...’e gerçek satış iradesiyle devredilmiş olsaydı bu durumda ...’ün ... adına kayıtlı taşınmazda kendi borçları için dilediği gibi teminat veremeyeceğini, taşınmazda kendi taşınmazıymış gibi tasarruf edemeyeceğini, son malikin ...’ün kızı olduğunu, ...’ün ...’nun yanında kapıcı olarak çalıştığını beyan ettiğini, sözleşme imzalanırken taraflar arasında astlık üstlük ilişkisi bulunduğunu, taşınmaz devirlerinin muvazaalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat, birleşen davada asıl davaya konu taşınmazların üzerindeki hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir.

Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmi şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.

Somut olayda; arsa maliki ... vekili olarak ... ile ... arasında adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa malikinin vekili ... tarafından dava konusu olan ... parsel ve ... parsel sayılı taşınmazlar ...’ün şahitliğinde ...’e tapuda devredilmiştir. Bu durumda sözleşmedeki şekil koşulu yerine getirilmiş sözleşme geçerli hale gelmiştir. Dairemizin yerleşik içtihatlarında bu tür tapu devirlerinde tapuda satış gösterilse dahi arsa payı karşılığı devredildiği karine olarak kabul edilmektedir.

... her iki taşınmazı devraldıktan sonra taşınmazlar kısa aralıklarla ...’ye, ...’e devredilmiştir. Bu işlemlerden sonra 2 nolu taşınmaz ...’ya, ....’e devredilmiş, 14 nolu taşınmaz ...’e, ...’a, ...’e devredilmiştir. Dairemizin yukarıda belirtilen karinesi bu yapılan tapu devirleriyle kuvvetlenmiştir. Kaldı ki davalı ... ’nin cevap dilekçesinde ve davalı ... 23.06.2022 tarihli duruşmadaki beyanında taşınmaz devirlerinde hakimiyetin ...’de olduğunu bildirmişlerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.

Davacı sözleşme gereği devredilen arsalara ilişkin tapu iptal ve tescili talep ettiğine göre bu talebin sözleşmenin feshini de içerdiği kabul edilmelidir. Davanın niteliği gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici ...’ün de davada yer alması zorunludur. Sözleşmenin feshine karar verilmeden tapu iptal ve tescile karar verilemeyeceğinden davacıya, yüklenici hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için uygun ve kesin süre verilerek açılacak davanın birleştirilmesi suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası incelenerek oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR