Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6742 K.2023/6437

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; Konya ili, ... ilçesi, ... Köyü 27560 ada 55 parsel sayılı taşınmazda 59/780 pay sahibi olan ...'ın 25.03.2016 tarihinde hissesini davalıya devrettiğini, davacının taşınmazda 13/1376 oranında pay sahibi olduğunu, dava konusu satılan paya ilişkin olarak ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek davacıya yasal ön alım ... tanınarak taşınmazda davalı adına kayıtlı 59/780 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, davanın kabulüne karar verilmesi halinde arsanın gerçek değeri üzerinden ön alım hakkının kullanılmasının hakkaniyet gereği olduğunu, davalının taşınmazı edindikten sonra bakım ve çevre düzenlemesi amacıyla ağaç ekimi yaptığını, yaklaşık 150 ağaç bulunan arsada değer tespiti yapılması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz başında yapılan keşif ve gözlem, duruşmada dinlenen davacı tanık anlatımları, celp edilen tapu kayıtları birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazda hisse devrinden önce 2012 yılı sonundan itibaren taşınmazda hisse satın alan kişilerin satın aldıkları yeri belirlediğini, herkesin kullandığı yeri bildiğinin davacı tanık beyanları ile sabit olduğu,

önalım davalarında fiili taksim olgusunun varlığı için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olmasının gerekmediği, davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise fiili taksimin varlığının kabulünün gerektiği, diğer yandan gelen tapu kayıtlarından davacı tarafından dava konusu taşınmazda 2012 yılından sonra 20.04.2015 - 16.12.2015 ve 23.01.2017 tarihlerinde başka şahıslara hisse satışlarının yapıldığının anlaşıldığı,

fiili taksime rağmen satıcının kullanımına karşı çıkmayan, hak iddia etmeyen ve önalım hakkının kullanıldığı taşınmazda dava konusu hisse satışından önce ve sonra kendi hisselerini dava dışı üçüncü kişilere satan davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanmasının Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

İlk devir tarihinde fiili taksimin olmadığını raporda bu hususun aydınlatılmadığını,

Fiili taksim söz konusu olmadığı için müvekkilin kullandığı yerin belli olmadığını,

Taşınmazda bulunan yapıların yaşlarının tespit edilmediğini,

Fiili taksimin ancak kök murisler arasında bulunması şartıyla sonuç doğurabileceğine ilişkin iddialarının gerekçeli kararda değerlendirilmediğini, bu hususun kararların gerekçeli yazılması gerektiğine ilişkin Anayasa 141 inci madde hükmünü ve hukuki dinlenilme hakkının ihlal ettiğini,

Taşınmazların kapılarının numaralandırılması işleminin 2018 tarihinde yapılmış olup bu tarihin satıştan 2 yıl sonra olduğunu, bu durumun satış tarihinde fiili taksimin olmadığını ortaya koyduğunu,

Tanıklara davetiye çıkarılmadığını ve keşif esnasında dinlenilmediğini,

Dava konusu yerde bulunan meyve ağaçlarının 2-3 yaşında olduğunu, fiili taksimin var olduğu izlenimi yaratılmaya çalışıldığını,

Bazı parsellerin bakımsız ve otlu halde olmasının paylı mülkiyetin yaygın bir biçimde devam ettiğine işaret ettiğini,

Davacının kullandığı yerin ayrıca ve açıkça gösterilmediğini, ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda fiili taksimin toplanan delillerle ispat edildiği anlaşıldığından, İlk Derece Mahkemesinin davanın reddi yönünde kurulan hüküm ve gerekçesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf başvuru dilekçesindeki sebepleri ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kanuni ön alım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan sözedilebilinir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.

2. Kanuni ön alım ..., paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım ... kullanılabilir hale gelir.

3. Türk Medeni Kanunu'nun 733 üncü maddesi uyarınca, pay satışının ön alım ... sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım ... sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.

4. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 2 nci maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

5. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında;

ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı;

kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,