Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3397 K.2023/4216

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, tazminat talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı asıl dava dilekçesinde; davalı ...'nün 05.06.1991 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu Antalya ili, Finike ilçesi 730 parselde yer alan 1.000 m²'lik kısmı satmayı vaat ettiğini beyanla 730 parselde yer alan hisselerinin tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini, tescil mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedeli olarak şimdilik 10.000,00 TL nin 05.06.1991 tarihinden günümüze kadar işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tazminini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde; sözleşmedeki imzanın zorla attırıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 30.11.2015 tarihli ve 2012/182 Esas, 2015/523 Karar sayılı kararı ile; "... davalı tarafın zamanaşımı itirazının değerlendirilmesi gerekmiş, yargılama sırasında dinlenen tanıklardan davacı tanıkları tarafından; davacının davaya konu taşınmazda evlendikten sonra 10-13 yıl kadar oturmaya devam ettiği, davalı tanıkları tarafından;

davacının davaya konu taşınmazda 5 yıl kadar ikamet ettiği daha sonra taşındığı belirtilmiş, yaptırılan zabıta araştırmasının davacı tanıklarını doğruladığı anlaşılmış davacının davaya konu taşınmaza zilyet olduğu süre dikkate alınarak dava açıldığı tarih itibariyle on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı ve davacının zilyet olması nazara alınarak zamanaşımı itirazının TMK 2. maddesine göre dürüst davaranma ilkesine de uymadığı anlaşılmakla itirazın reddine karar verilmiştir.

İlçe Tarım Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabında davaya konu taşınmazın imar planı kapsamında tarımsal niteliği korunacak yerler içerisinde kalmıyor ise ifraz işlemi için 5403 sayılı Yasa kapsamında yapılacak işlem olmadığı yönündeki cevabi yazısı gereğince Finike Belediye Başkanlığına müzekkere yazılmış, Finike Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü cevabi yazısında davaya konu taşınmazın 1000 m2 sinin ifrazının mümkün olduğu belirtilmiş olmakla sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu anlaşılmış bu kapsamda bilirkişiden ek rapor alınmış,

sözleşme konusu bedelin ödenmiş olduğu sözleşmeden anlaşılmakla ve taşınmazı devreden ve devralan davalıların eş oldukları davalı ...'nün bu nedenle davaya konu taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle o dönemde gelini olan davacıya devredildiğini bilmemesinin mümkün olmadığı,

işlemin muvazaalı olduğu sonucuna varılarak davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuş, bilirkişi raporlarına göre davaya konu taşınmaz değerinin 32.692,00 TL' ye tekabül ettiği anlaşılmakla yargılama giderleri bu değer üzerinden hesaplanmıştır. " gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazda A harfi ile gösterilen 1000 m²'lik kısmının davalılardan ... adına olan kaydının iptali ile bu 1000 m²'lik kısmın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, taşınmazın kalan kısmının davalı ... üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.11.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 07.07.2020 tarihli ve 2016/15465 Esas, 2020/4433 Karar sayılı kararıyla; "... satış vaadi sözleşmesine konu 730 parsel sayılı taşınmaz tarım arazisi vasfında olup, Finike İlçe Tarım Müdürlüğünün 06.03.2015 tarihli yazıları ve 5403 sayılı Kanunun değişik 8/3. maddesi gereğince bölgede belirlenen Ek-1 ( 30.04.2014 tarih- 6537/5. maddesi) sayılı listede belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne erişmediğinden, mahkemece tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddi ile davacının terditli tazminat talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...

Yargıtay 14. Hukuk Daresinin 15465 esas 2020/4433 karar sayılı ilamında satış vaadi sözleşmesine konu 730 parsel sayılı taşınmazın tarım arazisi vasfında olması nedeniyle ve Finike İlçe Tarım Müdürlüğünün 06/03/2015 tarihli yazıları ile 5403 sayılı Kanunun değişik 8/3.maddesi gereğince bölgede belirlenen listede belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne erişmediğinden mahkemece tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddi ile davacının terditli tazminat talebi hakkında bir karar verilmesi gerektiği belirtildiğinden denkleştirici adalet ilkesi uyarınca taraflarca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin dava

tarihindeki değerinin tespiti için dosya 3'lü bilirkişi heyetine tevdii edilmiş ve 08/12/2021 tarihli bilirkişi raporunda bu bedelin 28.683,42 TL olduğu tespit edilmiştir.

Söz konusu bilirkişi raporunun usul ve yasaya uygun, denetime elverişli olduğu anlaşıldığından bedel arttırım dilekçesi sonucunda davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir" gerekçesiyle; davanın tapu iptali tescil istemi yönünden reddine, tazminat istemi yönünden kabulü ile, 28.683,42 TL tazminatın 17/05/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan Finike Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/467 Esas, 2020/494 Karar sayılı veraset ilamı ve Finike Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/468 Esas, 2020/495 Karar sayılı veraset ilamlarındaki miras payları oranında alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Dava konusu taşınmazın tarım arazisi vasfında olmadığını, 1990 yılında yapılan imar planı kapsamında konut alanına dönüştüğünü,

2. Öncelikle tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerektiğini, aksi halde; tazminat hesabının tapu iptali ve tescil talebinin reddi kararının kesinleştiği tarih itibariyle yapılması gerekirken dava tarihindeki değer üzerinden yapılmasının hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2. Kaynağını 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerini getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan "dürüst davranma kuralı" ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Tapu iptali ve tescil talebi yönünden bozma ilamına uyularak reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak; bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği dava konusu taşınmazın 1000 m²'lik kısmı yönünden davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değerleri hesaplanarak buna hükmedilmesi gerekirken bedelin güncelleştirilmiş haline hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,