Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/507 K.2024/811

Av. ... - ...

DAVALILAR

1- ... - ... ...

VEKİLİ

Av. ... - ... Av. ... - ... : 2- ... - ... ...

İFLAS İDARE MEMURLARI

1- ... - ... 2- ... - ... 3- ... - ...

DAVA

Tapu İptali ve Tescil

DAVA TARİHİ : 26/04/2022

KARAR TARİHİ : 28/11/2024

GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 28/12/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili ...

Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesine sunduğu dava dilekçesinde özetle; ... parselde kayıtlı taşınmaz hakkında davalı kooperatif ile diğer davalı arasında ....Noterliği'nin 19/04/2001 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Yoluyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, taraflarınca davalı kooperatif ile sözleşmeye konu 4 adet site etrafının peyzaj düzenlenmesinin yapılması noktasında 26/01/2014 tarihinde sözleşme akdedildiğini,

ilgili sözleşme ile yapılacak işe karşılık gelen bedelin KDV hariç 159.880 TL olduğu hususunda anlaşıldığını ve sözleşmenin bedeli olarak ...Nolu dairenin verileceğinin kararlaştırıldığını, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirerek çevre düzenleme işlerini eksiksiz tamamladığını ve süresi içerisinde davalı kooperatife teslim ettiğini, işin davalı kooperatife tesliminden sonra ilgili 26/01/2014 tarihli sözleşme ile kararlaştırıldığı üzere ...'de yer alan bağımsız bölümün yapılan işlere karşılık kooperatif tarafından davacıya fiilen teslim edildiğini, davacının yaptığı işlere karşılık yalnızca bu bağımsız bölümü teslim aldığını,

kooperatif tarafından başkaca bir ödeme yapılmadığını, davalıların tümünün, davacının, iş karşılığı daireyi teslim aldığını bildiğini, taşınmazın uzun yıllardır davacının kullanımında olmasına rağmen tapuda devrinin yapılmadığını, tapuda malik olarak gözüken davalı ...'ın ... nolu bağımsız bölüm yönünden ...

Esas sayılı dosyasında taşınmazın mülkiyetinin kendisine ait olduğu, davacı şirket temsilcisi ...'ın taşınmazı haksız işgal ettiğini iddia ederek meni müdahale ve ecrimisil davası açtığını, bu dava üzerine davacı tarafça ... nolu bağımsız bölümün davalılardan mal sahibi ... üzerine kayıtlı olduğunun öğrenildiğini, bu nedenle ... nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescili için eldeki davanın açılmasının gerektiğini belirterek, ...

Blok ... nolu bağımsız bölümün tapusunun iptaline ve davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline, mümkün olmaması halinde davacının, sözleşme kapsamında yaptığı işlerin karşılığı olarak kararlaştırılan bedelin işin teslimi tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; 6102 sayılı TTK'nın 5/A maddesine göre bu

tür ticari davaların zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu, işbu dava için bu yola başvurulmamış olmakla, HMK'nın 115. maddesi uyarınca davanın usulden reddi gerektiğini, dava konusu dairenin dava dilekçesinde değeri 1.000 TL gösterilmiş ve bu değer üzerinden harç yatırılmış ise de dairenin değerinin yaklaşık 450.000 TL olduğunu ve bu miktar üzerinden nispi harcın ikmal edilmesi gerektiğini, davalı kooperatifin ...

Mahkemesinin 02.05.2013 tarih ve ... sayılı kararıyla iflasına karar verildiğini, davacı ile kooperatif arasında iflas tarihinden sonra yapıldığı belirtilen 26.01.2014 tarihli sözleşmenin de hukuken yok hükmünde olduğunu, iş bu davayla aynı konuda davalı kooperatif yönetimi tarafından ...Mahkemesi'nin ...

Esas sayılı davasının açıldığını, dolayısıyla iş bu davanın derdestlik nedeniyle reddi gerektiğini, davacının yaptığını iddia ettiği işin davacı beyanlarına göre 2014 yılına ilişkin olup, davanın 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, halen ... sayılı dosyasında tasfiyesi devam eden davalı kooperatifin müvekkili arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getiremediğini, ancak iflas sürecinde olması nedeniyle o tarihte sözleşmesinin feshi yoluna da gidilemediğini, davalı kooperatifin "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" gereğini bu güne kadar yapmadığını,

inşaatın %75-80 seviyelerinde iken kooperatifin de iflasıyla ilerleme sağlanamadığını, bunun yanı sıra kooperatifin imara yasa ve yönetmeliklere aykırı işlemleri nedeniyle bir çok vergi, harç ve cezalarla muhatap kalındığını, sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirmeyen yüklenici kooperatiften iş karşılığı devraldığı iddiasıyla davacının böyle bir talepte bulunmasının, müvekkilinden edimlerini yerine getirmesini beklemesinin hatalı olduğunu belirterek davanın dava şartı, taraf ehliyeti, görev, derdestlik ve zamanaşımı yönünden reddini, mümkün olmadığı taktirde davanın reddini savunmuştur.

Davalı kooperatifin iflas idare memurlarına dava dilekçesi usulüne uygun tebliğ edilmiş, iflas idare memurları davaya cevap vermemiş, yargılamaya katılmamıştır.

Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı taktirde alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekilinin ... Esas ile açmış olduğu davada; ...sayılı ilam ile asliye ticaret mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmiş, bu kararın 04/07/2022 tarihinde kesinleşmesi ile dosya mahkememize tevzi edilerek mahkememizin ...Esasına kaydedilmiş ve yargılamaya devam olunmuştur.

Davacı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmakla, dava konusu taşınmazın bedeli bilirkişi marifetiyle belirlenerek harç ikmali sağlanmıştır.

Davalı kooperatifin ... sayılı ilamı ile 02/05/2013 tarihi saat 10.33 itibariyle iflasına karar verildiği, ilamın 09/09/2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Mahkememizin 28/11/2024 tarihli celse ara kararı ile davacının terditli olarak davalı kooperatife yöneltmiş olduğu alacak davasının eldeki davadan tefriki ile mahkememizin yeni bir esasına kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiştir.

Davaya konu ...parsel sayılı taşınmazda bulunan ... nolu bağımsız bölümün davalı ... adına 30/04/2020 tarihinde kat irtifakının oluşturulması suretiyle tescil edildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi bilirkişi ile nitelikli hesap alanında uzman bilirkişiden aldırılan 06/07/2023 tarihli kök rapor ile; dava konusu taşınmazın özellikleri ile bulunduğu semt ve mevkii, emsallerin alım-satım rayiçleri, yapım tarzı ve evsafı, yüzölçümü, yapımında kullanılan malzeme ile işçiliğin kalitesi, kent ve iş merkezine olan mesafesi, bina içindeki ve bölgedeki konumu, yıpranma payı, değerine tesir edecek tüm etkenler ile günün ekonomik koşulları da nazara alındığında;

... parsel, 21.949,00 m2 yüz ölçümlü “Arsa” vasıflı ana taşınmazın, ... arsa paylı, "Mesken" nitelikli, ... bağımsız bölüm numaralı, meskenin tamamının 30.04.2010 tarih, ... yevmiye numaralı kat irtifakı işleminden ... kızı ... adına kayıtlı olduğu, dosya kapsamında mevcut bilgi ve belgeler ile keşif mahallinde yapılan incelemeler neticesinde muhtemel değerinin 26.04.2022 dava tarihi itibariyle 1.450.000,00 TL olduğu kanaatine ulaşıldığı rapor edilmiştir.

Taraf itirazları üzerine mahkememizce peyzaj mimarı, gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi bilirkişi ile nitelikli hesap alanında uzman bilirkişiden aldırılan 26/09/2024 tarihli ek rapor ile; dosya kapsamında mevcut bilgi ve belgeler ile keşif mahallinde yapılan inceleme neticesinde, taraflar arasında yapılan 26.01.2014 tarihli sözleşme kapsamında yapılan, ... parsel üzerindeki sitenin çevre düzenlemesi bedelinin 159.880,00 TL olacağı, taraflar arasında yapılan 26.01.2014 tarihli sözleşme kapsamında yapılan, davacıya verilmesi gereken .... Kat (...) nolu “Mesken” nitelikli bağımsız bölümün sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle bedelinin 201.000,00 TL olacağı kanaatine ulaşıldığı rapor edilmiştir.

Davacı şirket ile ... arasında imzalanan 26.01.2014 tarihli adi sözleşme ile; taraflar ... adet site etrafı çevre düzenlemesi işinin davacı şirkete taşeron olarak verilmesinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4. maddesinde işin bedelinin KDV hariç 159.880 TL olarak belirlendiği, "Ödemeler" başlıklı 6. maddesinde "İş karşılığı ... blok No:... numaralı daire alınacaktır. Daire malzemelerin araziye indirilmesinden ve uygulama bittikten sonra verilecektir." şeklinde düzenlemeye yer verildiği görülmüştür.

Somut olayda; davacının dava dilekçesinde açıkça belirttiği üzere davaya konu 26/01/2014 tarihli adi sözleşmenin davalı kooperatif ile davacı arasında akdedildiği, sözleşmenin mahiyeti itibariyle sitenin peyzaj düzenlemesinin yapılması işine yönelik eser sözleşmesi olduğu, davalı ...'ın ise bu sözleşmenin tarafı olmadığı, sözleşme ile davalı kooperatifin devir borcu altına girdiği davaya konu ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihinde davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu,

ilgili sözleşmenin 6. maddesi uyarınca ödemenin taşınmazın tapuda devri suretiyle yapılacağı düzenlenmiş ise de tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmalarının geçerlilik koşulu olduğu,

emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı ( ...'nun 24/05/2023 tarihli ... sayılı ilamı), taraflar arasında imzalanan ve davanın dayanağı olan 26/01/2014 tarihli, niteliği itibariyle taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmenin tapu devrini öngördüğü görülmekle, bu sözleşmenin geçerlilik koşuluna uygun olarak resmî biçimde yapılmasının zorunlu olmasına rağmen adi yazılı şekilde düzenlendiği ve emredici kural gereğince resmî şekle uyulmadan yapıldığından, ödemeye ilişkin 6. maddesi itibariyle geçersiz olduğu anlaşılmaktadır.

Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve ... sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir.

Taraflar arasında akdedilen 26/01/2014 tarihli taşınmaz satış vaadini içerir sözleşmenin ödemeye ilişkin 6. maddesinin geçersiz olması nedeniyle, geçersiz sözleşmenin ifası aşamasında taraflar birbirlerinin mal varlıklarına artı değer kazandırmışlarsa bunların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak istenebileceği değerlendirilmekle davalılara yöneltilen tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının, davalı kooperatiften eser sözleşmesi kapsamında alacak talebinde bulunduğu,

uyuşmazlığın, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 19. ve İcra İflas Kanunu'nun 235. maddeleri uyarınca kooperatifin iflasına karar veren asliye ticaret mahkemesince görülüp sonuçlandırılmasının gerektiği anlaşılmakla davacının terditli olarak davalı kooperatife yöneltmiş olduğu alacak davasının eldeki davadan tefriki ile mahkememizin yeni bir esasına kaydına karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza