Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/1311 K.2025/186

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkilinin 23.06.2009 tarihinde Daire Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalı kooperatiften dava konusu taşınmaz olan ... daireyi anahtar teslim üyelik yoluyla aldığını, daire karşılığında davalı kooperatife 90.000,00 TL ödediğini ve kooperatif yönetim kurulunun 23.06.2009 tarih ve ... nolu kararı ile kooperatife üye yapıldığını ancak davacının peşin para ile üyelik yolu ile satın aldığı dairenin tapu kaydının davalı arsa sahibi ... adına oluşturulduğunu, davalı kooperatif yönetimi ile davalı arsa sahibinin birlikte hareket ettiğini,

dava konusu ... nolu dairenin davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı olması gerekirken diğer davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı olduğunu, müvekkilinin 2009 yılında anahtar teslimi 90.000,00 TL satın aldığı ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... bağımsız bölüm nolu dairenin davalı ... adına olan tapu kaydının iptal edilerek müvekkili ... (...) adına tapu siciline tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... Yapı Kooperafi vekili cevap dilekçesi ile; her ne kadar davacı dilekçe ekinde Daire Satış Vaadi Sözleşmesi sunmuş ise de bu sözleşmenin Tapulama Kanunu, BK ve Noterlik Kanunu gereğince geçersiz olduğunu, davacının ...

1. ATM'nin 2017/ E. Sayılı dosyası ile üyelikten çıkarılma kararının iptali ile üyeliğe geri dönmek istediğini, Kooperatifler Kanunu gereğince Daire Satış Vaadi Sözleşmesini herhangi bir geçerliliğinin olmadığını, davacının satın aldığını belirttiği şeyin daire değil kooperatif üyeliği olduğunu ve kooperatife karşı yükümlülüklerinin devam ettiğini, mahkemece tedbir kararı konulan daire kooperatifin değil arsa sahibinin olduğunu, kooperatif üyesini arsa sahibine dava açma hakkı olmadığını belirterek davanın reddine,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle : davacının daire satış vaadi sözleşmesini diğer kooperatif ile yaptığını, halbuki tapu kaydını arsa sahibi ... olduğunu, bu nedenle tapuya tedbir şerhi konulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemece aksi kanaatte olunduğu takdirde tedbirin kaldırılarak tapu kaydına taşınmaz ile ilgili dava açıldığına dair şerh konulmasını talep etmiştir.

KANITLAR

... 2.ATM nin 2015/ esas sayılı dosyası, tapu kayıtları, ... 9. Sulh Hukuk mahkemesinin 2023/ Esas sayılı dosyası, ticari defter ve bağlı kayıtlar, bilirkişi raporu, vs.

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava, davalı ... adına kayıtlı bulunan ... ili, ... ilçesi, ... no da kayıtlı taşınmazdaki 15 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı ...() adına tapu siciline tescili istemine ilişkindir.Mahkememizce, Dava konusu taşınmazın değerinin tespiti ve harcın belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına 1 inşaat mühendisi, 1 harita mühendisi ve 1 emlak bilirkişisinin mahkemece resen seçilmesine, karar verilmiştir.

Alınan 13.08.2018 tarihli bilirkişi raporunda; dava tarihi olan 19.10.2017 tarihinde dava konusu dairenin değerinin 235.000,00 TL, keşif tarihi olan 050.7.2018 tarihindeki değerinin 280.000,00 TL olacağı bildirilmiştir. Mahkememizce; dosyanın 1 kooperatif uzmanı ( Nitelikli Hesap Uzmanı) 1 SMMM bilirkişiden oluşan heyete tevdi ile tarafların iddia ve savunmaları davacının anahtar teslim üyeliğinin olup olmadığı hususunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Alınan 07.01.2025 tarihli bilirkişi raporunda; dosya kapsamında davacının peşin bedelli ortak olarak kabul edildiği açık bir genel kurul kararı tespit edilemediği, 14.04.2012 tarihli genel kurul toplantısının 12. Maddesinde "Müteahhit firma ortaklarından 31.10.2011 tarihinden önce anahtar teslim üyelik payı alanlardan aidat tahsil edilmesine" karar verildiği, bu durumda ancak müteahhit şirket ortaklarına anahtar teslim ortaklık payı verildiğinin zımnen kabul edildiği, diğer bir kısım ortakların da aynı şekilde peşin bedelli ortaklık statüsünde kabul edildiği sonuca varılamayacağının değerlendirildiği,

ancak delillerin nihai takdirinin mahkememize ait olduğu, heyetçe herhangi bir yönetim kurulu faaliyet raporu tespit edilemediği bu nedenle davalı kooperatifin yönetim kurulu tarafından davacının peşin bedelli ortak olarak kabul edildiği yönünde faaliyet raporunda herhangi bir atıf yapılıp yapılmadığı tespit edilemediği bildirilmiştir.

Yukarıda değinilen bilirkişi raporlarının dosya kapsamına ve aşağıda değinilen kesin hükümlere aykırılık teşkil ettiği anlaşılmakla, üyeliğin varlığına ilişkin tespit ve değerlendirmeler bakımından hükme esas alınmamıştır.Şöyle ki ; davacı ...'un ... 1.Asliye Ticaret Mahkemesi nezdinde davalı ...

Yapı Kooperatifi aleyhine davacının, kooperatif üyeliğinden ihracına ilişkin 14/04/2012 tarihli genel kurulunda alınan kararın iptaline ilişkin dava sonunda Mahkemenin 2017/ Esas, 2017/ sayılı ilamı ile Mahkemece kooperatifin 14/04/2012 tarihli genel kurulunda alınan karar gereğince 27/04/2012 tarihinde davacıya birinci ihtar gönderildiği, ihtara rağmen ödeme yapılmadığından icra takibi başlatıldığı, dosya kapsamına göre davacı üyeye yasaya ve ana sözleşmeye uygun şekilde ikinci ihtar gönderildiğine dair belge olmadığı, davalı kooperatif tarafından da ikinci ihtarın gönderildiğinin ileri sürülmediği,

ihraç kararının kanuna ve ana sözleşmeye uygun olmadığı, davacı hakkında başlatılan üyelik aidat alacağına ilişkin takibe itiraz nedeni ile itirazın iptali davasının derdest olduğu, kooperatif üyesine gönderilecek ihtarlarda ödenmesi istenen aidat miktarının nizalı olduğu, ödeme ihtarlarında miktarın tereddütlü olmasına göre itirazın iptali davası sonuçlanmadan ilk ihtarın dahi hukuka uygun gönderildiğinin belirlenemeyeceği, her halükarda üyeye ikinci ihtar gönderilmemesinin iptal sebebi olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş , anılan karara yönelik istinaf isteminin ...

Bölge Adliye Mahkemesi 5.Hukuk Dairesi'nin 2017/ esas, 2017/ karar sayılı ilamı ile esastan reddine karar verilmiş, bu karara yönelik temyiz istemi de 23. Hukuk Dairesi 2018/ E., 2020/ K.sayılı onama ilamı ile reddilmekle kesinleşmiştir.Davacı ile davalılardan ...

Yapı Kooperatifi arasında Mahkememiz'in 2016/ Esas sayılı dosyasından açılan, davacının kooperatif ortağı olduğu iddiasına dayalı olarak, davacıya teslim edilmeyen daireden kaynaklı kira kaybı alacağın tahsili istemine ilişkin davada 2016/ Esas , 2020/ Karar sayılı Mahkememiz ilamı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; davalının istinaf istemini inceleyen ...

Bölge Adliye Mahkemesi'nin 2020/ Esas, 2023/ Karar sayılı ilamı ile '... ' Davacının davalı kooperatif üyesi olduğu, davacıya konut tahsis edilmediği çekişmesizdir. Uyuşmazlık, kendisine konut tahsis edilmeyen davacının tazminat talep edip edemeyeceği noktasında toplanmıştır.1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir.

Davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile, normal statüde üye ise normal statüde olan üyeler ile karşılaştırma yapılarak eşitlik, üyeliğin kendi statüsü içerisindeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalıdır. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.

O halde, kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup kooperatife bağımsız bölümünü teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli isteyebileceğinin kabulü gerekir.

Somut olayda, davacı kendisi gibi peşin satış suretiyle kooperatif üyesi olan ve aidat ödemeyen bir kısım (..., ... gibi) üyelere dairelerinin teslim edildiği ileri sürülmüş olup bu husus davalı kooperatif tarafından inkar edilmediği gibi davacısı ... tarafından davalı kooperatife karşı açılan benzer dava dosyasında Dairemizin 2018/ Esas ve 2020/3 Karar sayılı ilamında da açıkça ortaya konulduğu üzere, davacıyla aynı konumda olan bir kısım üyelere dairelerinin teslim edildiğinin kabul edildiği,

dava konusu taşınmazın ve ona emsal nitelikteki yakın konumdaki taşınmazların konumu, sosyal donatı alanlarına uzaklığı, dairenin kullanılabilir alanı, manzara etmeni gibi kira değerini etkileyebilecek hususlar nazara alındığında kira ücretinin 2011 yılı itibariyle aylık 600 TL üzerinden ÜFE endeksine göre artırılan kira bedeline göre kira kaybının tespitinde isabetsizlik bulunmadığı, davalı kooperatifin davacıya karşı sorumluluğu, ortaklık sözleşmesinden kaynaklandığı, dolayısıyla somut olayda haksız fiil sorumluluğu bulunmadığı,

davalının davadan önce temerrüde düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, hukuki değerlendirme hakime ait olup bilirkişi görüşü ile bağlı olmadığı anlaşılmakla; taraflar vekillerinin ilk derece mahkemesinin kararına yönelik istinaf başvurularının esastan reddi gerekmiştir. ' denilmek sureti ile verilen kesin nitelikteki karar ile davalının istinaf isteminin reddine karar verilmiştir.

Yukarıda değinilen kesinleşmiş iki ayrı ilam ile , davacının, davalı ... Yapı Kooperatifi'nin üyesi olduğu dosyamız davacısı ile davalılardan Kooperatif bakımından kesin hüküm halini almıştır.Diğer davalı , dava konusu taşınmazın maliki olan ... bakımından anılan kararlar kesin hüküm teşkil etmemektedir.

Hernekadar davalılar arasındaki sözleşmede, toprak sahibine kalan daireler haricindeki dairelerin davalı kooperatife kalacağı kararlaştırılmış ise de uygulamada dairelerin tapusunun toprak sahibi tarafından kooperatif üyelerine devri yöntemi benimsenmiştir.

Davalı kooperatifin üyelere dairelerin tapularının verilmesi yönünde alınmış bir kararı olmadığı halde davacının da aralarında bulunduğu 7 üye haricindeki tüm üyelere dairelerinin tapuları,kooperatifin istemi üzerine toprak sahibi tarafından kooperatif üyelerine devredilmiştir.Dolayısıyla,davacı kooperatif üyesinin aralarında sözleşmesel ilişki bulunmasa da bu davayı toprak sahibine karşı açma hakkı vardır. ( Aynı kooperatife karşı başka bir üyenin açtığı davada Mahkememizin 2020/ Esas, 2022/ Karar sayılı ilamına yönelik istinaf istemine ilişkin ...

Bölge Adliye Mahkemesi 5.Hukuk Dairesi'nin 2022/ Esas, 2023/ karar sayılı ilamı da aynı yöndedir.)Neticeten,davalı kooperatifin,diğer davalı toprak sahibi ile imzalamış olduğu Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiği için kooperatifin sözleşmede kendisine bırakılması kararlaştırılan dairelerin tapu devrini talep hakkının doğduğu,

davacının ise davalı kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiği için ve davalı kooperatifin diğer üyelere daire devrini sağladığı için üyelere eşit davranma yükümlülüğü doğrultusunda davacıya düşen dairenin tapusun devirle yükümlü hale geldiği ve uygulamada davalı kooperatifin talebi üzerine dairelerin tapu devirlerinin doğrudan toprak sahibi tarafından üyelere yapıldığı anlaşıldığından davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davalı kooperatifte taşınmazın davacıya devrinden sorumlu olduğu için vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumluluğuna karar verilmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır