İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/493 K.2024/283

Mahkememizde açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında 2014 yılında bila tarihli Gayrimenkul Satış Temsilciliği Ve Komisyon Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin ticari işletmeleri geniş olduğundan bu iş ile ilgili vekil olarak ...'u tayin ettiğini, sözleşme düzenleme yetkisi de dahil tüm yetkileri kapsayan bir vekaletnameyi ... tarihinde ...

9. Noterliği'nden ... yevmiye numarası ile çıkarttığını, müvekkilinin vekilinin müvekkilinin talimatı doğrultusunda davalı şirket ile söz konusu sözlşemeyi birlikte hazırladıklarını ve imzaladıklarını, akdin düzenlenmesi esnasında müvekkilinin çıkarttığı vekalet örneğinin davalı şirkete verildiğini, sözleşmeye ay ve gün olarak tarih atılmadığının taraflarca fark edilemediğini, müvekkilinin sözleşmenin imzalanmasından sonra sölzşeme gereği faaliyete geçtiğini ve davalı şirkete ait gayrimenkulde temsilci sıfatı ile satış ofisi kurduğunu, ekipmanlar satın aldığını,

sözleşme konusu 46 dairenin satışı için tek yetkili olarak temsilci olan müvekkilinin yaptığı çalışmaların karşılığını aldığını ve dairelere alıcılar bulduğunu, dairelerin alıcılara davalı ile mutabık kalınan satış listesi üzerinden satışı yapıldığını, sözleşme ile mutabık kalınan satış fiyatı listesi 2015 yılında yine mutabık kalınarak arttırıldığını, müvekkilinini ihtar tarihine kadar sözleşmeye uygun olarak çaba sarfedip edimlerini yerine getirmesine rağmen davalının edimlerini yerine getirmediğini,

sözleşme gereği her satıştan sonra satış listesinde ortak belirlenen her bir daire için belirlenen satış bedelinin %5'inin müvekkiline ödenmesi gerektiğini ancak davalının müvekkilini sürekli olarak oyaladığını ve alacağını ödemediğini, ayrıca sözleşmeye aykırı olarak başka bir firma ile yazılı anlaşma yaptığını da öğrenmesi üzerine müvekkilinin ...

23. Noterliği vasıtası ile ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname keşide ederek sözleşmeyi haklı nedenle tek taraflı olarak feshettiğini, davalının ... 13. Noterliği vasıtası ile ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile müvekkiline cevabi ihtarname gönderdiğini belirterek alacağın teminat altına alınması açısından davalı şirkete ait... mh.

5971 ada 36 parselde kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kaydına 3. Kişilere devrinin önlenmesi amacı ile ihtiyati tedbir konulmasına, fazlaya ilişkin hak saklı kalmak üzere davalının olay ve dava tarihinden itibaren işleye ek faizleri ile birlikte 20.000,00-TL ödemesine müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan ve ödenmeyen toplam 24 dairenin satış bedeli üzerinden %5 komisyon alacağını, ayrıca satış ofisi kurmak için sarf ettiği gider ve demirbaş bedellerinin tahsili ile müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 20/11/2018 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde belirtilen alacakların bilirkişi raporu doğrultusunda toplam 349.133,68-TL'ye ıslah edildiğini belirterek ıslah harcını tamamlamıştır.

Davalı vekili cevap dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; davaya konu edilen sözleşmenin tarihsiz bir sözleşme olduğunu, sözleşme metninde belirtilen 1 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı hususunda sözleşmede bir hüküm bulunmadığını, anılan sözleşmenin müvekkilince imzalanmış olmasına rağmen pratikte hayatiyet kazanmadığını, sözleşmeyle kararlaştırılan hiçbir edimin davacı tarafça yerine getirilmediğini, davacı tarafın haksız kazanç peşinde olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, davacı ile davalı arasında bulunan gayri menkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesi uyarınca davacının davalıdan komisyon bedelinin tahsiline yönelik belirsiz alacak davasıdır.

Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda 2015/943-2019/324 E.K. sayılı 18/04/2019 tarihli karar ile "...Davanın reddine..." karar verilmiş, anılan kararın istinafı neticesinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin 2020/776-2022/654 E.K. sayılı 25/05/2022 tarihli ilamı ile "...İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi kurulup kurulmadığı, davacının komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığı noktasındadır.

Taraflar arasında bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı tarafça, davalı muhatabına çekilen ... 23. Noterliği'nin ... tarih ve ... YN'lu ihtarnamesi ile, aracılık ettiği daire satışları ile temsilciden habersiz satılan dairelere ilişkin komisyon ücreti ile satış ofisi demirbaş bedelinin ödenmesi ihtar edilmiştir. Davalı şirket tarafından davacı muhatabına çekilen ... 13. Noterliği'nin ...tarih ve ...

YN'lu cevabi ihtarnamesi ile sözleşmenin geçerli olmadığı ve hizmet verilmediği beyan edilerek davacının talepleri reddedilmiştir. Davacı taraf, simsarlık sözleşmesi uyarınca komisyon ücretine hak kazandığından bahisle eldeki alacak davasını açmıştır. Davalı taraf, sözleşmede davacı imzası bulunmadığını ve sözleşme tarihinin bulunmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersiz olduğunu savunmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 520/1.

Maddesine göre, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Anılan maddenin 3. Fıkrasına göre ise, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Dosyaya sunulan bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesinin tarafları müşteri olarak Davalı ... Ltd.

Şti ile temsilci olarak davacı ...-... olarak gösterilmiştir. Ancak bu sözleşmenin ... tarafından imzalanmadığı ve temsilci kısmındaki imzanın dava dışı ...'a ait olduğu taraflar arasında ihtilaf konusu değildir. Sözleşmenin süresi ise 1 yıl olarak belirlenmiştir.

TBK'nın 1/1. maddesinde, sözleşmenin, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı, 2. maddesinde ise taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşmenin kurulmuş sayılacağı düzenlenmiştir. TBK'nın 40/1. maddesine göre, yetkili bir temsilci tarafından bir başkası adına ve hesabına yapılan hukuki işlemin sonuçları, doğrudan doğruya temsil olunanı bağlar.

TBK'nın 46/1. maddesine göre de, yetkisiz temsilcinin yaptığı bir hukuki işlem ise onadığı takdirde temsil olunanı bağlar. Davalı tarafça imzalanan sözleşmede açıkça temsilcinin ... olduğu belirtildiğine göre sözleşmeyi ...'un davacıyı temsilen imzaladığını ve buna rıza gösterdiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, ...'un davacıyı temsilen telefon aboneliği işlemleri yaptığına dair belgeler dosyada mevcuttur. Bunun yanı sıra davalı tarafça ...

5. Noterliği'nin... tarih ve ... yevmiye nolu vekaletname ile İstanbul İli dahilindeki taşınmazların alım ve satımı konusunda ... ve ... vekil tayin edilmiştir. Bu halde, bila tarihli gayrimenkul satış temsilciliği ve komisyon sözleşmesinin ... tarafından davacıyı temsilen imzalandığının kabulü gerekir.

Dava dışı ...'un bir süre davalı şirkette sigortalı çalışan gösterilmesi hususu ... ile davacı arasındaki temsil ilişkisinin ve sözleşmenin geçerliliğine etkisi bulunmamaktadır. Simsarlık sözleşmesinin asli unsuru taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanması veya kurulmasına aracılık edilmesinin üstlenilmesidir.

Buna göre sözleşmenin imzalandığı tarih akdin esaslı unsuru olmayıp, sözleşmenin tarihine ilişkin uyuşmazlık mahkeme tarafından işin özelliğine bakarak karara bağlanabilecek niteliktedir. Davacı tarafça, dosyaya sözleşmenin uygulanmasını sağlama amacıyla yapılan bir takım işlemlere ilişkin belgeler sunulmuştur. Mahkemece bu belgeler de nazara alınarak sözleşme tarihi tespit edilmeli ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre uyuşmazlık çözüme kavuşturulmalıdır.

Dosyada alınan bilirkişi raporları hüküm vermeye elverişli olmayıp, Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları çerçevesinde yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak, davalının barter yoluyla verildiğini iddia ettiği ve davacının satışını yapmadığını iddia ettiği taşınmazların taraflar arasındaki sözleşme ekinde olan taşınmazlar arasında olup olmadığı ve sözleşme ile davacının münhasır yetkili kılındığı da nazara alınarak davacının satışına aracılık yaptığı taşınmazlar ile sözleşme dönemi içerisinde davacıdan bağımsız satışı yapılan taşınmazlar devir tarihleriyle birlikte tespit edilerek varsa davacının komisyon alacağı tespit olunarak

oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. HMK'nın 355.

Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda, Mahkemece hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın sonuçlandırılması isabetli görülmemiş ve bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

KARAR :Yukarıda açıklanan nedenlerle: 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE, istinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353(1)a-6 maddesi uyarınca USULDEN KALDIRILMASINA, ..." şeklinde karar verilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin 2020/776-2022/654 E.K. sayılı ilamında belirtildiği üzere davalının barter yoluyla verildiğini iddia ettiği ve davacının satışını yapmadığını iddia ettiği taşınmazların taraflar arasındaki sözleşme ekinde olan taşınmazlar arasında olup olmadığı ve sözleşme ile davacının münhasır yetkili kılındığı da nazara alınarak davacının satışına aracılık yaptığı taşınmazlar ile sözleşme dönemi içerisinde davacıdan bağımsız satışı yapılan taşınmazlar devir tarihleriyle birlikte tespit edilerek varsa davacının komisyon alacağının tespiti için yeni bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.

24.03.2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunun sonuç kısmında "...Taraflar arasında yapılan sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin - 05.11.2014-26.08.2015 tarihleri olarak kabul edilmesi gerektiği, Menfi zarar kapsamındaki taşınmaz satımı ile alakalı olarak yapılacak olan masraf ve giderlerin (ofis maliyetleri, internet sayfası, gazete ilanları, telefon ve internet giderleri ve bunun gibi reklam ve ilan) davacıya ait olduğu,

dolayısıyla bunların davalıdan talep edilemeyeceği, Davacı tarafın Hizmet Bedeli olarak 963 oranında komisyon talep edebileceği, hizmet bedelinin KDV dahil 220.965,00 TL ( İki yüz yirmi bin dokuz yüz altmış beş ) TL olarak hesaplanabileceği..." şeklinde görüş belirtilmiştir. Taraf vekillerinin bilirkişi heyeti raporuna karşı itirazlarının incelenip değerlendirilmesi kaydı ile bilirkişilerden ek rapor alınmıştır.

25/08/2023 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunun sonuç kısmında "...Davacı vekili itirazları yönünden kök raporumuzda herhangi bir değişikliğe gidilmediği, kök raporumuzda da belirtildiği üzere davacı tarafın Hizmet Bedeli olarak %3 oranında komisyon talep edebileceği, hizmet bedelinin KDV dahil 220.965,00 TL ( İki yüz yirmi bin dokuz yüz altmış beş ) TL olarak hesaplanabileceği, Davalı vekili itirazları yönünden kök raporumuzda herhangi bir değişikliğe gidilmediği,

mahkemece davalı itirazlarının kabulü halinde itiraz dilekçesinde belirtilen bağımsız bölümler yönünden talep edebileceği tutarın 90.786,52 TL olarak hesaplandığı..." şeklinde görüş belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti raporları denetime uygun, kanaat oluşturmaya ve hüküm kurmaya elverişli kabul edilmiştir.

Yukarıda özetine yer verildiği üzere, Mahkememizin 18/04/2019 tarihli ve 2015/943E., 2019/324K. sayılı kararı ile davacının davalı şirkete ait gayrimenkul satış faaliyetine aracılık ettiğini ve komisyona hak kazandığını ispat edemediği anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında Gayrimenkul Satış Temsilci Komisyon Sözleşmesi akdedildiği, anılan sözleşmenin başlangıç tarihi belli olmamasına rağmen ilk taşınmazın satış tarihinin 05.11.2014 olduğu anlaşılmış, davalı tarafından sözleşmenin bu tarihten önce yapıldığına ilişkin somut bir delil sunulmadığından akdedilen sözleşmenin başlangıç tarihi 05.11.2014 olarak kabul edilmiştir. Davacı tarafından ...

23. Noterliği vasıtası ile ...tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarname keşide edilerek taraflar arasındaki sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilmiştir.

İstinaf tarafından davalının barter yoluyla verildiğini iddia ettiği ve davacının satışını yapmadığını iddia ettiği taşınmazların taraflar arasındaki sözleşme ekinde olan taşınmazlar arasında olup olmadığı ve sözleşme ile davacının münhasır yetkili kılındığı da nazara alınarak davacının satışına aracılık yaptığı taşınmazlar ile sözleşme dönemi içerisinde davacıdan bağımsız satışı yapılan taşınmazlar devir tarihleriyle birlikte tespit edilerek varsa davacının komisyon alacağı tespit olunarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle mahkememiz kararı kaldırılmıştır.

Anılan ilam sonrasında yapılan yargılama ve toplanan deliller neticesinde, davacı her ne kadar simsarlık sözleşmesi gereğince münhasır satış yetkisine sahip olduğunu ve sözleşmenin yürürlükte kaldığı dönem boyunca gerçekleşen tüm satışlardan komisyon alması gerektiğini belirtse de davalının sözleşme konusu hizmeti almadığı savunması mevcuttur.

Bu durumda, davacının taraflar arasında satışına aracılık edileceği konusunda mutabık kalınan taşınmazların satışını gerçekleştirdiğini ve sözleşme kapsamındaki edimini yerine getirdiğini ispatlaması gerekmektedir. Buna karşılık, davacının sözleşme ekinde yer alan tüm taşınmazların satışına aracılık ettiğini ispatlayamadığı anlaşılmaktadır.

Mahkememizce 24.03.2023 tarihli bilirkişi kök ve 25/08/2023 tarihli bilirkişi ek raporları hükme elverişli kabul edilmiş; davacının sözleşmenin yürürlükte kaldığı dönemde satışına aracılık yaptığını ortaya koyduğu taşınmazlar yönünden hesaplanan 220.965,00-'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak (20.000,00-₺'nin dava tarihinden, 200.965,00-₺'nin 20/11/2018 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte) davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-DAVANIN KISMEN KABULÜ ile; 220.965,00-'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak (20.000,00-₺'nin dava tarihinden, 200.965,00-₺'nin 20/11/2018 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte) davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,

2-Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden alınması gereken 15.094,12-₺ nispi harçtan peşin alınan 5.962,35-₺ harcın mahsubu ile bakiye 9.131,77-₺ nispi karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yapılan 12.600,00-₺ bilirkişi ücreti, 412,20-₺ tebligat posta gideri olmak üzere toplam 13.012,20-₺ üzerinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 8.235,36-₺ ile 5.994,15-₺ harç gideri olmak üzere toplam 14.229,51-₺ yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı tarafından yapılan 1.800,00-₺ bilirkişi ücreti, 13,60-₺ tebligat posta gideri olmak üzere toplam 1.813,60-₺ üzerinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 665,78-₺ yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,

5-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden davacı vekili lehine hesaplanan 35.144,75-₺ nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

6-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca reddedilen dava değeri üzerinden davalı vekili lehine hesaplanan 20.506,99-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

7-Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde HMK 333 maddesi gereğince ilgili tarafa iadesine,

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza