İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/659 K.2024/598

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/659 Esas

KARAR NO: 2024/598

DAVA

Alacak (Ticari İş Tellallığı Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 07/09/2020

KARAR TARİHİ: 16/07/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari İş Tellallığı Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkili şirketin ---------- Firmasının franchise olduğunu, gayrimenkul alım-satım ve kiralama işlemleri yaptığını, ---------Ş.'nin sahibi olduğu benzin istasyonunu satılığa çıkardığını, satış işlemlerine aracılık yapması adına taşınmazın satış yetkisini müvekkili ----------- şirketine verdiğini, 25.06.2019 tarihinden başlamak üzere 5 aylığına"Taşınmazın Satılması Hakkında Pazarlama Yetki Sözleşmesi" taşınmaz mal sahibi ----------Ş. ile satışa aracılık edecek olan müvekkili şirket -------- arasında imzalandığını, müvekkili şirketin almış olduğu bu yetki belgesi ile taşınmazın satış ve pazarlama işlemlerini yürüttüğünü,

04/11/2019 tarihinde davalı ...'in ilgili taşınmazın satın alınması için davacı müvekkili şirkete yazılı ve imzalı teklif verdiğini, davalı tarafın yapmış olduğu teklifin mal sahibi -----------Ş. tarafından kabul etmemesi üzerine 07/11/2019 tarihinde bir teklif daha yaptığını ve tarafların anlaştığını, Sözleşmenin Ek Şartlar-Hükümler başlıklı kışmının 5. Maddesine göre; "satışa konu petrol istasyonunun kiracısında bulunan GSM ruhsatının devri ile ilgili 09.11.2019 tarihine kadar kiracı ile görüşülüp konu netleştirilecek, aksi halde sözleşme karşılıklı fesih edilecektir" şeklinde anlaşılmıştır.

İşbu sözleşmenin 07.11.2019 tarihinde imzalanmasından hemen sonra aynı gün davalı ...'in 250.000 TL lik kaporanın 100.000 TL'sini verdiğini, kalan kaporanında 08/11/2019 tarihinde ödendiğini, taraflar arasındaki Emlak Alım/Satım Anlaşması 07.11.2019 tarihinde imzalanmış ve bu anlaşmanın 4. Maddesine göre azami 20 gün içerisinde satış devir ve tescil işlemleri için süre verildiğini, ilgili taşınmazın devir tescil işlemlerinin 27.11.2019 tarihine kadar yapılması gerektiğini, bu süreçte davalı ...'in, hiçbir şekilde mal sahibi ----------Ş yi ve aracı şirket olan --------- aramaması üzerine mal sahibi ----------Ş.

Ve davacı ----------- 20.11.2019 tarihinde ---------- Noterliğinin ----------- yevmiye numarasıyla davalıya ihtar gönderdiğini ve sözleşme şartlarını ihtar ettiğini, davalının vekili tarafından 20.11.2019 tarihli, ---------- yevmiye numarası ile ----------- Noterliğinden mal sahibi ----------Ş. ve --------- Şirketine ihtar gönderildiğini, bu ihtara göre;

davalı, Emlak Alım/Satım Anlaşmasının Ek Şartlar-Hükümler başlıklı kısmının 5. Maddesinin yerine getirilmediğini iddia ettiğini bu sebeple GSM ruhsatının en geç 09.11.2019 tarihine kadar netleştirilmesi gerektiğini, netleştirilmemesi sebebiyle de sözleşmenin fesih olduğunu, bağlayıcılığının kalmadığını ve ödenen 250.000 TL lik kaporanın iade edilmesi gerektiğini ihtar etmesi üzerine noter ihtarnamesine cevap olarak 26/11/2019 tarihinde taraflar arasında imzalanan sözleşme şartları tek tek hatırlatıldığını,

GSM ruhsatının devri ve taşınmazın tahliyesi meseleleri süresinde 08.11.2019 tarihinde anlaşılarak kiracı ile imzalanmış olduğu ihtar edildiğini, bu bilgi davalıya verildikten sonra aynı gün davalının kaporanın kalan kısmını da gönderdiğini, buradan anlaşılacağı üzere davalının taşınmazı almaktaki ciddiyetinin ortada olduğunu, bu cevap ihtarnamesine rağmen davalının sözleşme şartlarına uymadığını ve 27.11.2019 tarihine kadar taşınmazı satın almadığını,

sonrasında da almak için hiç bir girişimde bulunmaması üzerine davacı ---------- yediemin olarak almış olduğu 250.000 TL lik kaporayı sözleşme şartlarına uygun olarak mal sahibi ---------Ş. ye verdiğini,

davalının tek taraflı olarak kusuruyla taşınmazı almaktan vazgeçmesi sebebiyle iş bu alım - satım sözleşmesine aracılık yapan müvekkili ---------- Şirketi simsarlık alacağını alamadığını ve yapmış olduğu hizmet sebebiyle simsarlık alacağını alamamasından dolayı mağdur olduğunu beyan ederek kusuruyla tek taraflı olarak sözleşme şartlarına uymayan davalı için emlak alım - satım sözleşmesinin 6. Maddesi gereği toplam satış bedeli olan 4.900.000 TL üzerinden %4+ KDV ( 231.280,00 TL) simsarlık alacağının faiziyle ödenmesine,

davalı adına kayıtlı olan malvarlığı üzerine haciz konulmasına ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesini taleple dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin davaya konu taşınmazı satın almak için çaba sarfetmiş ancak kusuru bulunmayan sebeplerle satışın gerçekleşmediğini, 07.11.2019 tarihli Emlak Alım/Satım Anlaşmasının Ek şartlar 5. Maddesinde belirtilen "GSM ruhsatının devri ile ilgili 09.11.2019 tarihine kadar kiracı ile görüşülüp konu netleştirilecektir.

Aksi halde sözleşme karşılıklı olarak feshedilecektir" sözleşme şartı bulunduğunu, Bu şart kapsamında, 09.11.2019 tarihine kadar müvekkilinin işletmeyle ilgili haklarını garanti altına alacak, kiracı olan işletmeciyi bağlayıcı, Gayrı Sıhhi Müessese Ruhsatının noter kanalıyla devrini temin ile taşınmazın tahliye ve müvekkiline teslimini sağlayacak bir anlaşma yapılmadığını, müvekkilinin iyi niyetle 20.11.2019 tarihine kadar beklediğini ancak bu konu ile ilgili haklarını koruyacak olumlu bir çözüm ortaya konulmadığından,

20.11.2019 tarihinde satıcı ---------- ve Davacı--------- karşı ---------- Noterliğinin 20.11.2019 tarih ve ------------ Yevmiyeli İhtarnamesini keşide ettiğini, İhtarnamede 07.11.2019 tarihli sözleşmede belirtilen GSM'ye ilişkin şartın yerine getirilmediği,

sözleşmenin artık kendisini bağlamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğu beyan edilerek taşınmaz için ödenen kaparo bedelinin iadesinin talep edildiğini, davacı simsarın hem mal sahibi ---------- hem de müvekkiline aracılık hizmeti vermeye çalıştığını ancak ---------- ortak hareket ederek tarafsızlığını kaybettiğini, müvekkilinin aleyhine olabilecek hususların ortadan kaldırılması yerine , sorunlu bir taşınmazı "GSM konusu çözülmeden" mevcut hali ile müvekkiline satmaya ve müvekkilinin zararına olacak şekilde işlem yapmaya çalıştığını, hatta müvekkilini zorladığını,

tüm bu süreçlerde simsarın mal sahibi ---------- vekili gibi müvekkilinin aleyhine hareket ettiğini, taraflar arasında imzalanan 07.11.2019 tarihli Emlak Alım / Satım anlaşmasının kanunda öngörülen şekle uygun şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davacı ile imzalanan hiçbir belgede satışın gerçekleşmemesi durumunda simsara ücret ödeneceğine dair hüküm bulunmadığını, basiretli tacir sıfatını taşıyan davacının hazırlamış olduğu şekil koşullarına uymayan sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorunda olduğunu ve haksız sebeplerle aşırı ücret talebinde bulunduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava. Hukuki niteliği itibariyle, ticari iş tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.Mahkememizce tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilmek üzere dosya nitelikli hesaplama uzmanı, inşaat mühendisi bilirkişiye tevdii edilerek, rapor alınmıştır.

09/11/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle: "Davacının davalıdan, dava tarihi itibariyle 196.000 TL + KDV (35.280 TL) tutarında Cezai Şart alacağı bulunduğu; bu Cezai Şartın tutarının fahiş olmadığı için indirilmesine gerek olmadığı. Bu alacağın, davacının 20.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesinin davalıya tebliğ edilmiş olduğu 20.12.2019 tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği" şeklinde sunmuştur.

Taraf vekilleri bilirkişi raporuna ayrı ayrı beyan ve itiraz dilekçesi sunmuştur. Tarafların itirazları değerlendirilmek üzere alınan 30/05/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle;" dava ----------- şirketinin dosya içeriğine göre tüm edimlerini yerine getirmesi sebebiyle simsarlık alacağına ilişkin olup Ticari bir ilişki değildir. 1- --------Ş. İle davalı ... emlak alım-satım sözleşmesinin taraflarıdır. Davacı ------------ simsar olarak bu sözleşmeye aracılık etmiştir.

2- Davalının taşınmazın alımı noktasında vermiş olduğu yazılı teklifler, imzalamış olduğu alım-satım sözleşmesi ve yer görme sözleşmeleri ayrıca kapora ödemesi gibi işlemler davalının ciddiyetini göstermektedir. 3- Davalının tek taraflı olarak herhangi bir neden göstermeden taşınmazı almaktan vazgeçmesi sebebiyle iş bu alım- satım sözleşmesine aracılık yapan ----------- Şirketi simsarlık alacağını alamamıştır.

4- Simsarlık sözleşmesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu Madde 520 ve devamında da görüleceği üzere; davalı ile mülk sahibi arasındaki sözleşme kurulduğu anda ücrete hak

kazanmıştır. 5-Yukarıda bilginize sunduğumuz bilgi ve dosyada mevcut belgelere göre, tüm işlemler ve GSM protokolü de bittikten sonra nedeni açıklanmayan ve tek taraflı olarak sözleşmeden dönen taraf davalı ...’ tir.

6- Ayrıca Emlak Alım Satım Sözleşmesinin 6. Maddesinde de kusuruyla sözleşmeden dönen tarafın simsarlık hizmet ücretini ödeyeceği kararlaştırılmıştır.7- Huzurdaki davaya ilişkin ---------- sayılı ilamında açıkça görüleceği üzere ----------- şirketinin simsarlık ücretinin ödenmesi gerekmektedir.8- Davalı/alıcı ..., taşınmazı satın almaktan "haksız olarak" vazgeçtiği için, 07.11.2019 tarihli Emlak Alım Satım Anlaşmasında kararlaştırılmış olan 4.900.000 TL'lik satım bedelinin %4'ü + KDV tutarında Cezai Şartı davacıya ödeme yükümlülüğü altına girdiği kanaatine varılmaktadır.

9- Dolayısıyla ------------ şirketinin talep ettiği dava tarihi itibariyle 196.000 TL + KDV (35.280 TL) tutarında Cezai Şart alacağı bulunduğu. Bu Cezai Şartın tutarının fahiş olmadığı için indirilmesine gerek olmadığı. Bu alacağın, davacının 20.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesinin davalıya tebliğ edilmiş olduğu 20.12.2019 tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte tahsili gerektiği kanaatinde olduğumuzu." şeklinde sunmuştur.

Davacı vekilinden 16/07/2024 tarihli duruşmada özetle; arabulucu davadan önce gittik, ancak sunduğumuz tutanakta görüleceği üzere arabulucu davalı tacir olmadığından bahisle tutanak tutmuştur, Gsm ile değerlendirme bilirkişi tarafından yapılmıştır, davanın kabulüne karar verilmesini talep ederim, demiştir.Davalı vekili 05/07/2024 tarihli beyan dilekçesinde ve duruşmada özetle;

akaryakıt istasyonlarında Gsm kapının anahtarı gibi olduğunu bu yoksa işletemeyeceğini, noterde devrinin gerçekleşmesi gerektiğini, eğer devir edilmezse yeniden çıkarmak için iki yıl uğraşıldığını, gsm devrinin net olmadığını,müvekkilinin bilanço esasına göre defter tutan bir tacir olmadığını, akaryakıt istasyonu işletmek istediğini, Asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamından. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 114/1'de dava şartları ayrı ayrı sayılmış, 114/2'de de diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümlerin saklı olduğu düzenlenmiştir.

HMK. m. 115/1 gereğince dava şartları mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilir.Dava dilekçesi ekinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulduğuna dair bir belge sunulmamış olması nedeniyle, 26/09/2022 tarihli tensip tutanağı ile davacı vekiline, davadan önce arabuluculuğa başvurduğunu gösteren belgeler ile 6325 Sayılı Kanun m. 18/A uyarınca arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini sunması için 1 haftalık kesin süre verilmiş, aksi halde davanın dava şartı yokluğundan usulden reddedileceği ihtar edilmiştir.

Davacı vekilince mahkememize sunmuş olduğu 28/09/2022 tarihli dilekç ekinde 13.10.2020 tarihli arabulucu tarafından tutulan tutanağı sunduğu tutanakta zorunlu arabuluculuğa başvurulduğu ancak davalı taraf tacir olmadığından dava şartı arabuluculuk kapsamında olmadığı tespit edilmiş olup iş bu sebeple dava şartı kapsamında olduğu düşünülerek sehven yapılan başvuruya dair dosyanın "sehven kayıt" olarak kapatılmasına karar verildiği görülmüştür.

6102 Sayılı TTK.'nın 5/A maddesinin 1. fıkrası ile arabulucuya başvuru dava şartı olarak düzenlenmiştir ve uyuşmazlık, dava açılmadan önce arabulucuya başvurunun zorunlu olduğu dava türlerindendir. Dosya kapsamından arabulucuya başvuru yapıldığı ancak tutanak tutulmadan dava açılmış olduğu anlaşıldığından, davanın TTK. m. 5/A, 6325 Sayılı Kanun m. 18/A, HMK. m. 114/2 ve 115/2 gereği dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.