Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2020/153 K.2024/1030

....

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGEADLİYEMAHKEMESİ KARARI

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 15/05/2019

ESAS-KARAR NUMARASI ...

Asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ

Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin Ankara İli ...

İlçesi ... yerleşim planı ... .... dükkanın hissesini satın aldığını, 2009 yılından beri ortağı olduğu davalı kooperatife aidatlarını düzenli olarak ödediğini, davalı kooperatifin müvekkilinin muvafakati olmaksızın müvekkiline ait dükkanı üçüncü kişilere sattığını, dükkan bedeli olarak rayiç bedelin çok altında bir rakam olan 47.636,91 TL'yi müvekkiline ödediğini, şifahen başvurusu üzerine kooperatif yönetimince dükkan bedelleriyle kooperatifin borçlarına ilişkin ödemeler yapıldığı ve kendilerine ödeme yapılamayacağı açıklamasının yapıldığını, davalı kooperatifin haksız kazanç elde ettiğini,

sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde taşınmazın rayiç bedeli tespit edilerek müvekkiline ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 20.000,00 TL.'nin satış tarihinden itibaren faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili cevap vermemiştir.

Birleşen davada davacı vekili; müvekkilinin Ankara İli .... dükkanın hissesini satın aldığını, 2009 yılından beri hissedar olduğu kooperatife aidatlarını düzenli olarak ödediğini, davalı kooperatifin müvekkilinin muvafakati olmaksızın müvekkile ait dükkanı harici satış ile üçüncü kişilere sattığını, dükkan bedeli olarak rayiç bedelin çok altında bir rakam olan 44.624,00 TL.'yi müvekkiline ödediğini, şifahen başvurusu üzerine kooperatif yönetimince dükkan bedelleriyle kooperatifin borçlarına ilişkin ödemeler yapıldığı ve kendilerine ödeme yapılamayacağı açıklamasının yapıldığını, davalı kooperatifin haksız kazanç elde ettiğini,

sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde taşınmazın rayiç bedeli tespit edilerek müvekkiline ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 15.000,00 TL.'nin satış tarihinden itibaren faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davalı vekili; müvekkilinin genel kurullarda alınan kararlar doğrultusunda mülkiyetindeki dükkanları sattığını, genel kurul kararlarına karşı davacı tarafından iptal davası açılmadığını, genel kurulda alınan kararların davacı açısından bağlayıcı olduğunu, dükkanların satışından elde edilen gelirin nasıl dağıtılacağına ilişkin 29.04.2014 tarihli genel kurulda yönetim kuruluna yetki verildiğini, verilen yetkiye istinaden yönetim kurulu tarafından paranın dağıtımına ilişkin usul ve esasların 10.02.2015 tarihli toplantıda belirlendiğini, davacının payına düşen bedelin kendisine ödendiğini, dükkan satışından elde edilen gelirlerin üyeler arasında eşitlik ilkesi dikkate alınarak ve genel kurul kararlarına göre dağıtıldığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ

İlk derece Mahkemesince; "Taraf delilleri toplanmış, tapu müdürlüğünden dava konusu taşınmazlara ait kayıtları, Belediye Başkanlığından mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgeleri celp edilmiş, bilirkişi raporu alınmıştır.

14/01/2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; asıl davada, 23/03/2009 tarihinde davalı kooperatifçe davacı yana özgülenen ancak mimari projesi ve yapı ruhsatı olmayan F Blok zemin kat 18 nolu dükkanın 3. şahsa hisse satışının söz konusu olmayacağı, bu nedenle davacının alacak isteminin yerinde olmadığı, birleşen davada, 30/09/2009 tarihinde davalı kooperatifçe davacı yana satılan ancak mimari projesi ve yapı ruhsatı olmayan Ç1 Blok 21 nolu dükkanın 3. şahsa satışının söz konusu olamayacağı, bu nedenle davacının alacak isteminin yerinde olmadığı belirtilmiştir.

Toplanan delillere, benimsenen bilirkişi raporuna ve tüm dosya kapsamına göre, asıl davada, davalı kooperatifteki Ankara İli, .....metrekarelik dükkandaki hak ve hissenin davacı tarafından devralındığı, birleşen davada davalı kooperatifteki Ankara İli, ...... 21 nolu 14.85 metrekarelik dükkan hissesinin davacı tarafından devralındığı, ancak taşınmazın mimari projesinde davaya konu F blok inşasının tasarlanmadığı, Ç1 blok'un inşası tasarlanmakla birlikte 14,85 m2 lik 21 nolu dükkanın tasarlanmadığı, bu nedenle satışın mümkün olmadığı, asıl ve birleşen davada davacıların hak talep edemeyeceği" gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Asıl ve birleşen davada davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkillerinin davalı kooperatiften peşin bedelini ödemek ve başka ödeme yapmamak koşuluyla, kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yaptığı ... .... parseldeki arsa üzerinde bulunan farklı büyüklüklerde işyerlerini satın aydıklarını, davalı kooperatifin satıştan sonra daha az devir harcı ve vergi ödeneceği ve üye yapma teklifi üzerine kooperatife üye yapıldıklarını,

Yıllarca süren inşaat sürecinden sonra konut inşaatlarının bitirildiğini ve kur'a ile konutlarının teslim edildiğini, işyeri ortaklarına ise işyerlerinin yapılamayacağının, bu sebeple işyerlerinin bu haliyle (kaba inşaat seviyesinde) satılması ve elde edilecek paranın işyeri m² büyüklüğüne göre hak sahipleri arasında paylaştırılmasının önerildiğini, üye çoğunluğunu oluşturan konut sahibi üyelerin oylarıyla 08.06.2013 tarihinde yapılan olağan genel kurulda, halen tapusu kooperatif adına olan işyerlerinin satılmasına ve satış fiyatının en az 3.500.TL/m² olmasına karar verildiğini ve bunun için bir komisyon oluşturulduğunu,

sayıca az olan işyeri ortaklarının çoğunluğu oluşturan konut sahibi ortakların bu kararına uymak zorunda kaldıklarını, genel kuruldan alınan bu yetki doğrultusunda yönetim kurulunca işyerlerinin satıldığını,

İşyeri sahiplerine yapılan ödeme miktarlarının genel kurulun belirlediği asgari satış bedelinin yarısı bile olmadığını, işyeri sahibi üyelerce yapılan araştırma sonucu işyerlerinin 4.266,00TL/m² fiyatla satıldığını ve kendilerine bu fiyatın çok altında 1.973,36.TL/m² hesabıyla ödeme yapıldığını öğrenildiğini, buna göre davacı ...'e 102.981,24.TL ödenmesi gerekirken 47.586,91.TL ödeme yapıldığını, davacı ...'e ise 63.350,10.TL ödenmesi gerekirken 29.004,40.TL ödeme yapıldığını,

Başka üyeler adına Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 202016/54 E. ve Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/224 E. sayılı dosyalarda açtıkları davalarda, alınan bilirkişi raporları doğrultusunda yukarıda açıkladıkları şekilde hesaplamalar yapılarak davaların kabulüne karar verildiğini, kararların istinaf edilmeksizin kesinleştiğini

İlk derece Mahkemesince hatalı ve gerçeklere uygun olmayan bilirkişi raporu dikkate alınarak talep edilen işyerlerinin yapılmamış olması gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmişse de, işyerlerinin kaba inşaat aşamasında arsasıyla birlikte satıldığını, kooperatif kasasına bu paranın girdiğini, bu paranın bir kısmının müvekkillerine ödendiğini, müvekkillerince bu paranın ödenmeyen kısmının talep edildiğini, paranın tamamının genel kurul kararı doğrultusunda müvekkillerine ödenmesi gerektiğini,

Örnek bilirkişi raporları ve mahkeme kararları dikkate alınarak yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasına gerek olmadığını, eksik harcın kendilerince tamamlanması ile davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini,

Belirterek, İlk derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE

Asıl ve birleşen dava, kooperatif ortaklıkları sebebiyle davacılara ait olan dükkanların satışı sonrasında kısmen ödenmeyen satış bedellerinin tahsili istemlerine ilişkindir.

Davacılar ile aynı statüde bulunan ortaklar tarafından aynı taleplerle açılan asıl ve birleşen davalarda, Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 14.04.2018 tarih ve 2016/54 E., 2018/156 K. sayılı kararıyla asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verildiği, kararın taraflarca istinaf edilmeksizin 01.02.2019 tarihinde kesinleşmiş olduğu UYAP kayıtlarından anlaşılmıştır.

Yine davacılar ile aynı statüde bulunan başka ortaklar tarafından aynı taleplerle açılan davada, Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesinin 07.06.2018 tarih ve 2016/224 E., 2018/384 K. sayılı kararıyla, davanın kabulüne karar verildiği, kararın kesinleştiğine dair bir şerh bulunmadığı anlaşılmıştır.

Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/54 E. sayılı kesinleşmiş kararında hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda;

"Davacıların Kooperatife toptan ödeme yapmak suretiyle dükkan satın alan kişiler olduğu, 18.01.2009 tarihli genel kurul kararıyla kooperatife "şartlı ortak" olarak kaydedildikleri, bu noktada davacıların peşin ve sabit ödemeli ortaklar olduğu hususunda bir niza bulunmadığı,

Kooperatifin 08.06.2013 tarihli Olağan Genel Kurulunda ortaklara ait işyerlerinin m²'sinin 3.500 TL üzerinden satılması hususunda yönetim kuruluna yetki verildiği,

20.04.2014 tarihli davalı Kooperatif ile ... ... Kurumları A.Ş. arasında imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden dükkanların tamamının satışının yapıldığının belirtildiği...

Satış bedeli olan 9.300.000 TL'nin dükkanların toplam alanı olan 2.180 m²'ye bölündüğünde metrekare birim tutarının 4.266 TL/m² olduğu, dolayısıyla genel kurulda kararlaştırılan asgari 3.500 TL/m² birim tutarının üzerinde olduğu ve satış bedelinin genel kurul kararına uygun olduğu,

29.06.2014 tarihinde yapılan olağan genel kurulda dükkanların satış bedeli olan 9.300.000 TL'den arsa sahibi ... ve ........ ve vekilleri avukata toplam 4.300.000 TL ödendikten sonra kalan 5.000.000 TL'den 20.04.2014 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde belirtilen ve kooperatifte 2014 yılında gerçekleşen ve gerçekleşecek harcamalardan sonra kalan para miktarının, yeni seçilecek yönetim kurulunca dükkan ortaklarına dağıtılmasına karar verildiği,

Ancak, 10.02.2015 tarihli .... Kurulu kararıyla 29.06.2014 tarihli olağan genel kurul kararından vazgeçilerek, satış bedeli olan 9.300.000 TL'den dükkan sahibi şartlı ortaklara düşen 1.304,00 m² hesabıyla ödenmesi gereken 5.562.864,00 TL'nin dükkan sahibi şartlı ortaklara dağıtılmasına karar verildiği, ancak konut sahibi ortaklarla ilgili harcamaların yapıldığı ve bu harcamalardan sonra kalan toplam 2.573.800,00 TL'nin dükkan sahibi ortaklara ödenmesine ve bu ortaklara ödenmesi gereken 5.562.864,00 - 2.573.800,00 = 2.989.064,00 TL'nin konut sahibi ortaklarından tahsil edilmesine, bu durumun tüm ortaklara yazı ile duyurulmasına ve bir gündem maddesi halinde ilk yapılacak genel kurulda görüşülmesine karar verildiğinin görüldüğü,

Halbuki söz konusu kooperatif borçlarının, önce işyeri satın alan daha sonra ise şartlı ortak olarak kaydedilmesine karar verilen 18.01.2009 tarihli genel kuruldan daha önce Kooperatifin arsa sahibi ve eski müteahhidi ile düşülen anlaşmazlık nedeniyle doğan borç ve diğer mali yükümlülüklerden kaynaklandığı, dolayısıyla inşaat ve imalattan kaynaklı olduğu anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla davacıların şartlı ortaklık statülerinin oluşmasından önce inşaat sözleşmesinden doğan eski borçlarından dolayı davacıların sorumlu olmayacağı, davacıların sadece 2009 yılından itibaren genel yönetim giderlerinden sorumlu olacağı, dolayısıyla davalı kooperatif yönetim kurulunun satış bedelinden tenzil ettiği kooperatif eski borçlarından sorumlu olmayacağı düşünülmüştür." görüş ve tespitinin yapıldığı görülmüştür.

İşyeri sahibi ortaklara dağıtılacak 2.573.800,00 TL.'nin paylaşımı ile ilgili davalı kooperatifçe düzenlenen ve Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/54 E. ve Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/224 E. sayılı davalarının davacılarının da bulunduğu dağıtım çizelgesinin iş bu davanın davacıları ile ilgili kısmı şu şekildedir:

....

300,00

29.004,40

29

...

B1/18

24,14 1.973,36 47.636,91 50,00 47.586,91

Davalı kooperatif yönünden kesin delil niteliğindeki Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/54 E. sayılı dosyasında bilirkişi kurulunca,

"Davalı kooperatifin davacı dükkan sahibi şartlı ortaklarına toplam yapması gereken ödeme tutarları ile yaptığı ödemeler ve sonrasında yapması gereken bakiye tutarların şu şekilde olduğu;

Dükkanlarının Toplam Satış Değeri : 9.300.000 TL

Dükkanların Toplam Alanı : 2.180,00 m²

Dükkan Sahibi Şartlı Ortakların Toplam Alanı: 1.304,27 m²

Beher metrekare birim bedeli : 9.300.000 / 2.180= 4.266 m²/TL

Dükkan Sahibi Şartlı Ortaklara

Ödenmesi Gereken Toplam Tutar : 1.304 m²x4.266 m²/TL= 5.562.864,00 TL

Dükkan Sahibi Şartlı Ortaklara

Ödenen Tutar : 2.573.800,00 TL Dükkan Sahibi Şartlı Ortaklara

Ödenmesi Gereken Bakiye Tutar : 2.989.064,00 TL" şeklindeki açıklama ile anılan dosyalardaki davacıların talep edebileceği bakiye alacak hesaplanmıştır.

...

Ç1/21

14,85 4.266,00 63.350,10 29.004,40 34.345,70. 29 ...

B1/18

24,14 4.266,00 102.981,24 47.586,91 55.394,33

Buna göre İlk derece Mahkemesince, davalı kooperatifçe davacı dükkan sahibi ortaklara tahsis edilen dükkanların satış bedeli ile ilgili kısmen ödeme yapılmış olduğu, satış bedelinin anılan ortaklara ödenme şekli ile ilgili 29.06.2014 tarihli genel kurulda karar alınmış olduğu gözetilerek davacılar vekilinin bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmesi, aynı konudaki kesin karar ve bu karara esas bilirkişi raporu esas alınarak asıl davada davacı ...'in bakiye 55.304,44 TL., birleşen davada davacı ...'in bakiye 34.345,70 TL'yi talep edebileceğinin kabulü gerekirken;

davalı tarafça dahi bu yönde savunma öne sürülmemiş olmasına karşın "...ancak taşınmazın mimari projesinde davaya konu F blok inşasının tasarlanmadığı, Ç1 blok'un inşası tasarlanmakla birlikte 14,85 m2 lik 21 nolu dükkanın tasarlanmadığı, bu nedenle satışın mümkün olmadığı," gerekçesine dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Ne var ki asıl davada davacı tarafça harca esas değer 20.000,00 TL., birleşen davada harca esas değer 15.000,00 TL. olarak gösterilmiş olup, "Yapılamayacak işlemler" başlıklı HMK'nın 357/(1). maddesindeki, "Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinde karşı dava açılamaz, davaya müdahale talebinde bulunulamaz, davanın ıslahı ve 166 ncı maddenin birinci fıkrası hükmü saklı kalmak üzere davaların birleştirilmesi istenemez, bölge adliye mahkemesince resen göz önünde tutulacaklar dışında, ilk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunmalar dinlenemez, yeni delillere dayanılamaz." hükmü uyarınca, davacı tarafın asıl ve birleşen davayı istinaf aşamasında ıslah etmesi mümkün olmayacaktır.

Bu durumda Dairemizce, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, HMK'nın 353/(1)-b.2. maddesi uyarınca, İlk derece Mahkemesi kararının düzeltilmesine ve dava konusu edilen tutarlar üzerinden asıl ve birleşen davanın kabulüne, asıl ve birleşen davada davalının dava tarihinden önce temerrüde düşürüldüğüne dair bilgi ve belge sunulmadığından kabulüne karar verilen tutarlara dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesine dair yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiştir.

"ASIL DAVADA

1-Davanın KABULÜNE, 20.000,00 TL.'nin 07.01.2016 dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine,

2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 1.366,20 TL.'den peşin yatırılan 341,55 TL.'nin mahsubuyla kalan 1.024,65 TL.'nin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,

3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 2/(3) ve 13/(1) maddeleri uyarınca 17.900,00 TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan 530,05 TL. ilk masraf, 83,00 TL. tebligat gideri, 137,10 TL. posta gideri, 1.200,00 TL. bilirkişi ücreti, 121,30 TL. istinaf yoluna başvurma harcı olmak üzere toplam 2.071,40 TL. yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın karar kesinleştiğinde gideri içinden alınarak yatırana iadesine,

BİRLEŞEN DAVADA

1-Davanın KABULÜNE, 15.000,00 TL.'nin 07.01.2016 dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine,

2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 1.024,65 TL.'den peşin yatırılan 256,17 TL.'nin mahsubuyla kalan 768,48 TL.'nin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,

3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 2/(3) ve 13/(2) maddeleri uyarınca 15.000,00 TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan 29,20 TL başvuru harcı, 60,00 TL. tebligat gideri, 121,30 TL. istinaf yoluna başvurma harcı olmak üzere toplam 210,50 TL. yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın karar kesinleştiğinde gideri içinden alınarak yatırana iadesine,"

II-Asıl ve birleşen davada davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde iadesine,

III-Karar tebliği, harç tahsil müzekkeresi düzenlenmesi, harç ve avans iadesi işlemlerinin İlk derece Mahkemesince yerine getirilmesine,

10.07.2024 tarihinde, HMK'nın 362/(1)-a. maddesi uyarınca (Ek madde 1 uyarınca yeniden değerleme oranına göre belirlenen 378.290,00 TL. kesinlik sınırının altında kaldığından) KESİN olmak üzere, oybirliği ile karar verildi.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 10/07/2024

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza