İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2017/1454 K.2018/1129

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile.

Davalının müvekkil şirket adına gayrimenkul değerlemeleri yaparak, müvekkiline raporlar sunduğunu, bu değerlemesi yapılan gayrimenkullerin müvekkil ile bayilik ilişkisi olan gerçek ve tüzel kişiler yada onlar adına 3. kişiler ile sözleşme teminatı olmak üzere müvekkil şirket lehine ipotek tesis edilecek ve müvekkilin borcuna mahsuben devralınan gayrimenküller olduğunu, davaya konu olayda, müvekkilin Afyon Emirdağ bayisi olan ..'in borcuna mahsuben tapuda devralınacak ...re ait "Afyonkarahisar ili,

... parselde kayıtlı olan gayrimenkul üzerinde 120.000 TL ve 60.000 TL bedeli ile 1. ve 2. derecede ipotek olan gayrimenkulun değerlemesinin yapıldığını, müvekkilinin değerleme raporuna güvenerek gayrimenkul değerini 200.000 TL olarak kabul ettiğini ve 14.12.2012 tarihinde gayrimenkulü tapuda devraldığını, buna göre ...’in 194.492,78 TL olan müvekkile borcunun 200.000 TL değerden mahsubu ile kalan 5.507,22 TL’nin ise elden gayrimenkulun eski sahibine ödendiğini, müvekkili tarafından gayrimenkul satılmak istendiğinde davalının belirttiği 200.000 TL olarak alıcısının olmadığını,

çevreden ve emlakcılardan değerinin 100.000.-TL'ye satılabileceğinin öğrenildiğini, davalıya gayrimenkul değerindeki sorunun telefonla iletildiğini, davalının maille verdiği cevapta gayrimenkulün değerinin düşük olduğunu belirttiklerini bu mail üzerine davacının ihtarname ile davalının mailde belirttiği hususların değerleme raporunda olmadığı,

yine de müvekkilin 31.07.2013 tarihine kadar 200.000 TL'ye gayrimenkulü satmaya çalışacaklarını, kendileri tarafından önerilecek müşterilerin değerlendirileceğini iyi niyetle bildirdiğini, davalının ise değerleme raporu ile ilgili sorumluluk kabul etmediğini bildirdiğini, tüm bu nedenlerden dolayı davalının görevini gereği gibi ifa etmeyerek, müvekkili şirkete yanıltıcı rapor hazırlaması ile, müvekkilinin zarara uğradığını, fazlaya dair haklarının saklı kalması kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL rapor tarihi olan 02.10.2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevabında; iş bu davayı kabul etmediklerini, davanın hukuki dayanaktan yoksun ve mesnetsiz olduğunu, dava dilekçesini reddettiklerini, davacının zarar iddialarının gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin davacıyı zarara uğratmadığını, davacı şirkete bilgileri davacı şirket tarafından sağlanan Afyonkarahisar ilindeki gayrimenkul için 02.10.2012 tarihli raporu hazırladıklarını, müvekkilin SPK ve BBDK lisansı ile denetim ve sertifikasyonlan ile BBDK ve SPK katı kurallar ile faaliyetini ve raporlama işini yürüttüğünü, bu düzenlemeler ile gayrimenkul ticareti ve aracılığı yapmadığını,

zira davacının taleplerini göz önünde bulundursalardı gayrimenkule daha düşük değer biçerek kendisini garanti altına alacağını ve gayrimenkul yüksek fiyata satıldığında ise kar payı talep etmesinin gerektiğini, müvekkilin basiretli bir tacir gibi davranarak belli kurallar çerçevesinde gayrimenkul değerlemeleri yaptığını davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi; davanın kabulü ile 80.000.TL.' nin 01/08/2013 Tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar vermiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf taleplerinde; 1-Dava konusu gayrimenkul değerleme raporunun 9. Maddesinde "Kısıtlama ve Kabuller” başlıklı bölümde; "bu değerleme raporu, hiçbir taahhüdü yüklenmemek kaydı ve şartı ile tanzim olunmuştur" denildiğini, davacı tarafından da bu hususların açıkça bilindiğini, herhangi bir itiraza uğramadan kabul edildiğini, bu hususun bilirkişi raporunda da işaret edilerek bu hususun mahkemece kabulü halinde davacının taleplerinin reddi gerektiğinin belirtildiğini, ancak mahkemece, dava konusu gayrimenkul değerleme raporunda yer alan bu açık ifadenin hiç göz önüne alınmadan, tartışılmadan karar verildiğini,

2-Tacirlerin piyasa koşularında meydana gelebilecek muhtemel değişmeleri öngörerek hareket etmeleri basiretleri gereği olduğundan, ortaya çıkabilecek zarar veya karla müvekkili şirketin verdiği hizmetin bir alakası bulunmadığını, hizmet kusurundan bahsedilemeyeceğini, davacı şirketin iddialarının olayda basiretli bir tacir gibi hareket etmediklerini gösterdiğini, rapor tarihinden önce davacı şirketçe gayrimenkul üzerine konulmuş bulunan 180.000.-TL değerinde 2 adet ipotek olduğunu, gayrimenkulün davacı şirket gözündeki değerinin de en az 180.000,00 TL olduğunu gösterdiğini,

dolayısıyla gayrimenkulün değer tespitinin tutarsız olduğu iddiasının bizzat davacı şirketin kendi ticari uygulaması ile çeliştiğini, oysa mahkemece, bu ipoteklerin rapor sonrası tesis edildiğini söylemekle hatalı ve dosya içeriği ile uyumlu olmayan bir şekilde hüküm kurduğunu,

3-Müvekkili şirket tarafından verilen hizmete ilişkin tahsil edilen hizmet bedeli ile hükmedilen tazminat miktarının orantılı olmadığını,

4-Hükme esas alınan değerlemeye ilişkin bilirkişi raporunun da hatalı olup, ilk rapora karşı beyanlarını tekrarladıklarını, Gayrimenkulün geriye doğru değer tespitinde TEFE/TÜFE yaklaşımının doğru bir metodoloji olmadığını, varlıkların geçmiş tarihli değerlerinin ancak ilgili tarihteki piyasa verilerinden hareketle tespit edilebileceğini,

5-Dava konusu gayrimenkulün halen davacı şirket malvarlığında olup olmadığı, satılıp satılmadığı, satıldı ise ne zaman satıldığı, "gerçek satış bedelinin" ne olduğu, kısacası varsa "davacı yanın uğradığı somut zararın miktarı" konusunun da, Sayın Yerel Mahkemece hiçbir zaman araştırılıp hesaba katılmadığını, hukuka ve usule aykırı Yerel Mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep ve istinaf etmiş;

İstinaf dilekçesi davacı vekiline 16/06/2017 tarihinde tebliğ edilmiş, istinaf talebine 19/06/2017 tarihli dilekçesi ile cevap verilerek; davalının istinaf talebinin haksız olduğunu, davalı ... şirketinin söz konusu gayrımenkulün değerinin 200.000. TL olduğu konusunda rapor verdiğini, bu rapora dayanılarak borçlu bayinin 194.492,78.-TL’lik borcunu kapattığını ve üzerine de 5.507,22. TL fazladan para ödediğini, gayrimenkul satılmaya çalışıldığında, en fazla 100.000.

TL edeceğinin anlaşıldığını, bir başka şirkete değerleme yaptırıldığında, gayrimenkulün ancak 80.000.-TL edeceğinin görüldüğünü, davalının ekspertiz raporunun verilmesinden itibaren gayrımenkulün değerini etkileyecek mevsim, ülke genelindeki ekonomik krizler, gayrımenkulün bulunduğu yerdeki yerel olaylar, mücbir sebepler gibi hiçbir subjektif değişiklik oluşmadığını, gayrimenkul üzerindeki ipoteklerin davanın başından beri bir savunma mekanizması olarak kullansa da, bu ipoteklerin davanın konusu ile ilgisi olmadığını, bunun tamamen dava konusunun dışında olduğunu,

davalının fiili (ayıplı hizmet) ile müvekkili şirketin zararı arasında illiyet bağı bulunduğunu, müvekkilinin basit bir emlakçıya danışmak yerine gayrimenkul değerlemesini, bu konuda uzman ve yetkili olarak bildiği davalıya yaptırarak basiretli bir tacir gibi davrandığını, istinaf süresinin kaçırıldığını, belirterek istinaf talebinin reddine karar verilmesi istenmiş, HMK.nun 348.maddesine göre katılma yoluyla istinaf talebinde bulunulmadığı görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararının davalı vekili tarafından yasal süre içinde istinaf edildiği anlaşılmakla;

Dava, davalı tarafından sunulan Gayrimenkul Değerleme Hizmetinin kusurlu verildiği iddiasıyla rapor edilen gayrimenkul değerine göre işlem yapılması nedeniyle uğranılan zararın tazmini talebine ilişkindir.

Taraflar arasında yazılı olmayan şekilde gayrimenkul değerlemesi yapılması hususunda anlaşmaya varıldığı, anlaşmaya göre belirlenen dava konusu gayrimenkul üzerinde davalı tarafından değerleme yapılarak davacı tarafa verildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sorun, gayrimenkul değerinin davalı tarafından verilen raporda bildirilen değerden düşük olup olmadığı, düşük ise bu rapor nedeniyle davacının uğradığı zarardan sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davalı tarafça hazırlanmış 02/10/2012 Tarihli Gayrimenkul Değerlendirme Raporuna göre davaya konu taşınmazın hiçbir tahaahüdü yüklenmemek kayıt ve şartı ile +/- %10 yanılma payının olduğunun belirtilerek KDV hariç olmak üzere emsal yönteme göre 200.000.TL, gelir yönetime göre 195.000.-TL olduğunun belirlendiği, davacı tarafın rapor üzerine 14/12/2012 tarihinde gayrimenkulü devralarak dava dışı borçlu bayi ...'in 194.492,78.-TL’lik borcunu silerek 5.507,22.-TL ödeme yaptığının bilirkişi tarafından yapılan defter ve belgelerin incelenmesinden anlaşıldığı,

gayrimenkulün davacı tarafından satılmak istenmesi üzerine belirlenen değerde olmadığının anlaşılması üzerine huzurdaki davanın açıldığı, mahkemece mahallinde yaptırılan keşif ve keşif sonucu verilen bilirkişi raporu ile gayrimenkulün 01/10/2014 keşif tarihi itibariyle değerinin 120.000.-TL, 20/12/2013 dava tarihi itibariyle 110.000.TL, ipotek terkininin yapıldığı 14/12/2012 Tarihi itbariyle 100.000.TL.olduğu, ipotek tesislerinin yapıldığı 07/06/2012 ve 05/07/2012 tarihleri itibariyle satılabilecek değerinin 95.000.TL olduğunun rapor edildiği, bu rakamlara dayanılarak,

mahkemece Bağımsız Denetçi ... tarafından 29/12/2015 tarihinde dosyaya sunulduğu anlaşılan bilirkişi raporu esas alınarak davacının zararının 80.000.TL olduğunun belirlendiği ve buna göre yazılı şekilde hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.

Sermaye piyasasında değerleme faaliyetlerine ilişkin olarak 02/08/2007 tarih ve 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: VIII, 53 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar hakkında tebliğin 10. Maddesi uyarınca Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar.

Buna göre davalının sorumluluğuna gidebilmek için, hazırladığı raporun standartlara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı, yeterli incelemenin yapılıp yapılmadığı, hatalı verilerin kullanılıp kullanılmadığı hususlarının hükme esas alınan bilirkişi raporunda tartışılmadığı gibi davalının raporunda beyan ettiği değer ile bilirkişi raporlarında belirlenen değerler arasındaki farkın sebebinin davalının hatasından mı yoksa taşınmazın bulunduğu yerdeki değer kayıplarından mı kaynaklandığı gibi sair hususların da irdelenmediği,

diğer bir ifade ile davalının varsa ihmalinin veya hatasının açık ve net bir şekilde ortaya konulamadığından yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilemeyeceğinden dairemizce duruşma açılmasına karar verilerek yeniden alınan bilirkişi raporuna göre, davalı şirketin Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Esaslarına ve standartlara uygun rapor verildiği anlaşılmaktadır.

İlk derece mahkemesince yaptırılan keşif ve keşif sonrası verilen bilirkişi raporunda hangi emsallerin kullanıldığı belli değildir. Bu hususta bir açıklama da yoktur.

Davalı şirketin gayrimenkul değerlemesine ilişkin raporunu hazırlarken emsal araştırması yaptığı, 3 adet emsal kullandığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerleşim biriminin çok küçük olması nedeniyle gayrimenkul alım satımının çok az olduğu, fazla emsal bulunmadığı, bu yönde oldukça önemli sıkıntı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu nedenle davalı tarafın gayrimenkul değerleme raporunu hazırlarken görevini yasadan kaynaklanan ve mesleğin gerektirdiği özeni yeterince yerine getirdiği, standartlara uygun rapor verdiği, ilk derece mahkemesinin açıklanan nedenlerle davanın reddine karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurması doğru olmadığından davalı vekilinin istinaf taleplerinin kabulüne karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

1-Davalı vekilinin istinaf talebinin KABULÜNE,

2.İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1005 Esas, 2017/117 Karar sayılı 13/02/2017 tarihli kararın KALDIRILMASINA,

3a-Davanın REDDİNE,

3b-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken maktu 35,90 TL harcının, Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.366,23 TL'den mahsubu ile bakiye harcın talep halinde kararın kesinleşmesinde sonra yatıran tarafa İADESİNE,

3c-Hüküm tarihinde yürürlülükte bulunan A.A.Ü.T'ne göre kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına 9.150,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile DAVALIYA VERİLMESİNE,

3ç-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

3d-Davalı tarafça yapılan 17,00 TL yargılama giderlerinin davacı taraftan alınarak davalıya VERİLMESİNE,

3e-HMK 333 maddesi gereğince yatırılan avansın kullanılmayan kısmının hüküm kesinleştikten sonra yatıran tarafa iadesine,

4-İstinaf incelemesi duruşmalı yapıldığından hüküm tarihinde yürürlülükte bulunan A.A.Ü.T'ne göre kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına 9.150,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile DAVALIYA VERİLMESİNE, olmadığına,

5-İstinaf harçları peşin alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, fazla alınan harcın talep halinde yatıran tarafa iadesine,

6-İstinaf incelemesi sırasında davalının yapmış olduğu 700,00 TL Bilirkişi Ücreti + 106,00 TL tebligat ve posta gideri ve 134,00 TL İstinaf karar harcı + İstinaf kanun yoluna başvurma harcı olmak üzere toplam 940,00 TL' nin davacı taraftan alınarak davalıya VERİLMESİNE,