Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesi, o alandaki taşınmazların hukuki rejimini değiştirir. Kayseri ili Kocasinan ilçesi Argıncık Mahallesi sınırları içindeki bazı alanlar için verilen 10397 sayılı Karar da bu sonucu doğurmaktadır. İlan tek başına mülkiyeti sona erdirmez; ancak sonrasında gelecek uygulama işlemlerinin hukuki dayanağını oluşturur.
İlan Kararının Doğrudan Sonuçları
- Alanda yeni yapı ruhsatı ve tadilat izinleri kısıtlanabilir.
- Proje kapsamında imar planı değişikliği ve parselasyon işlemleri gündeme gelir.
- Uzlaşma görüşmeleri, hak sahipliği tespiti ve buna bağlı takas/konut tahsisi süreçleri başlar.
- Anlaşma sağlanamayan taşınmazlar bakımından kamulaştırma gündeme gelebilir.
İki Farklı Hukuki Rejim Karışmasın
Kentsel dönüşüm uygulamalarında 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun kentsel dönüşüm ve gelişim alanına ilişkin düzenlemesi ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun farklı usuller öngörür. Hangi kanuna dayanıldığı; hak sahipliği, uzlaşma süresi ve itiraz mekanizması bakımından farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle malikin ilk işi, kendisine gönderilen yazının hangi mevzuata dayandığını tespit etmektir.
Hak Sahipliği Tespitinde Sık Yapılan Hatalar
- Tapuda kayıtlı olmayan ancak fiilen kullanılan yapıların beyan edilmemesi.
- Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin sürece dahil edilmemesi.
- Taşınmazın değerine etki eden eklentilerin (depo, işyeri bölümü, ağaç, kuyu) tespit tutanağına yazdırılmaması.
- Uzlaşma teklifinin süresi içinde yanıtlanmaması ve sürecin sessiz kalmayla ilerlemesi.
Dava Yolu ve Süre
Alan ilanına ilişkin karara karşı iptal davası idari yargıda açılır. Cumhurbaşkanı kararlarına karşı ilk derece görevi Danıştay’a aittir. Bunun yanında imar planı değişikliği, parselasyon ve kamulaştırma gibi izleyen işlemler ayrı ayrı dava konusu edilebilir. 2577 sayılı Kanun’daki süreler her işlem için bağımsız işlediğinden, tek bir davanın açılmış olması sonraki işlemleri kendiliğinden korumaz.
Değer Tespitine Hazırlık
Uzlaşma veya kamulaştırma aşamasında değer tartışması belirleyicidir. Malikin, taşınmazın konumunu, imar durumunu, çevredeki güncel emsal satış bilgilerini ve varsa kira gelirini gösteren belgeleri önceden hazırlaması, teklif edilen bedelin gerçekçi olup olmadığını değerlendirmesini sağlar.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Dönüşüm alanlarında haklar, dayanılan kanuna ve parselin durumuna göre önemli ölçüde farklılaştığından, süreç başlamadan hukuki değerlendirme yaptırılması tavsiye edilir.