İstanbul ili Bağcılar ilçesi Yenimahalle Mahallesi sınırları içindeki alanın riskli alan ilan edilmesine dair 2447 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir kentsel dönüşüm sürecini başlatır. Kararın hemen ardından gelen ilk dönem, hem hukuki hem de pratik bakımdan en belirleyici aşamadır.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Riskli alan, bir bölgenin bütününe ilişkin olarak Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir ve zemin yapısı ile yapılaşma düzeni bütüncül olarak değerlendirilir. Riskli yapı ise tek tek binaların teknik incelemeyle tespit edilmesidir. Binası sağlam olan bir malik de riskli alan kapsamında kalabilir. Bu iki kavramın karıştırılması, yanlış merciye başvuru yapılmasının en sık nedenidir.
İlk Aşamada Toplanması Gereken Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti bilgileri.
- Binanın yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve varsa yapı kayıt belgesi.
- Bağımsız bölümün brüt ve net alanını gösteren mimari proje.
- Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi varsa buna ilişkin sözleşmeler.
- Alan sınırını gösteren, karara ekli harita ile parselinizin karşılaştırması.
Karara Karşı Dava Yolu ve Süre
Riskli alan ilanına ilişkin Cumhurbaşkanı kararlarına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir; bu tür kararlarda ilk derece görevli yargı yeri Danıştay'dır ve idari yargıdaki genel dava açma süresi altmış gündür. Sürenin başlangıcı, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihe göre belirlenir. Uygulamada en çok karşılaşılan hak kaybı, maliklerin önce idareyle görüşmeye çalışıp süreyi tüketmesidir. Görüşmeler devam ederken dava süresinin durmayacağı akılda tutulmalıdır.
Davada Hangi İddialar Tartışılır?
Bu davalarda inceleme, alanın riskli ilan edilmesini gerektiren zemin ve yapı stoku verilerinin varlığı, teknik raporların yeterliliği ve alan sınırlarının belirlenme yöntemi üzerinde yoğunlaşır. Sınırın, teknik gerekçesi olmaksızın belirli parselleri kapsayacak biçimde çizildiği iddiası, dosyaya sunulacak somut verilerle desteklendiğinde anlamlı olur. Yürütmenin durdurulması talebi ise yıkım ve tahliye ihtimalinin yakınlığı ölçüsünde değerlendirilir.
Dava Açmayı Düşünmeyen Malikler İçin Hazırlık
- Bağımsız bölümünüzün mevcut değerini gösteren bağımsız bir değerleme raporu hazırlatın.
- Anlaşma görüşmelerinde esas alınacak metrekare ve arsa payı bilgilerinizi doğrulayın.
- Diğer maliklerle iletişim kanalı kurun; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlar hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla alınır.
- Kira yardımı ve benzeri desteklerin başvuru koşullarını ve takvimini öğrenin.
Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Alan sınırı, tapu durumu ve yayım tarihleri dosyanıza özgü sonuçlar doğurduğundan, süre işlemeye devam ederken vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.