Ankara ili Altındağ ilçesi Hacıbayram Mahallesinde, daha önce riskli alan ilan edilmiş bölgede kalan taşınmazların Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına dair 2449 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, iki farklı hukuki rejimin üst üste bindiği bir durum yaratır: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm ile 2942 sayılı Kanun kapsamındaki kamulaştırma.
İki Rejimin Kesişmesi Neyi Değiştirir?
Riskli alan uygulamalarında malike kural olarak anlaşma, yerinde dönüşüm veya konut edinme gibi seçenekler sunulur. Acele kamulaştırma kararı devreye girdiğinde ise süreç, mülkiyetin idareye geçmesi ve bedelin ödenmesi ekseninde ilerler. Bu nedenle malikin ilk yapması gereken, kendisine sunulan teklifin hangi rejime dayandığını netleştirmektir. Uzlaşma masasında konuşulan konut karşılığı seçenekleri ile kamulaştırma bedeli birbirinin alternatifidir ve aynı anda talep edilemez.
Bedel Sürecinde Bölgeye Özgü Zorluklar
- Eski dokuda yer alan taşınmazlarda tapu kaydı ile fiili durumun örtüşmemesi.
- Kadastral parsel sınırlarının uygulamada belirsiz kalması.
- Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda muhdesat değerlendirmesinin tartışmalı olması.
- Miras yoluyla intikal etmemiş hisselerin bedel ödemesini geciktirmesi.
- Taşınmazın kültürel doku içinde bulunması halinde koruma mevzuatının değerleme üzerindeki etkisi.
Veraset ve Hisse Sorunlarını Öne Almak
Bedel tespiti süreci ilerlediğinde, tapuda kayıtlı malik hayatta değilse ödeme aşaması tıkanır. Bu nedenle mirasçılık belgesinin alınması ve intikal işlemlerinin tamamlanması, kamulaştırma tebligatını beklemeden yapılmalıdır. Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin sürece katılmaması, diğerlerinin haklarını da geciktirebilir.
Aciliyet Koşuluna İlişkin İtiraz
Acele kamulaştırmanın hukuka uygunluğu, ivedilik gerektiren özel bir durumun varlığına bağlıdır. Alanın uzun süre önce riskli alan ilan edilmiş olmasına rağmen aradan geçen zamanda uygulama yapılmamışsa, aciliyet koşulunun bulunmadığı iddiası dosyada tartışılabilir. Bu iddia idari yargıda ileri sürülür ve bedel davasından bağımsız yürür.
Süreç Takvimi Önerisi
- Tapu ve veraset işlemlerini tamamlayın, hisse durumunu netleştirin.
- Yapının ve muhdesatların mevcut durumunu tarihli belgelerle tespit ettirin.
- Size yapılan tekliflerin dayanağını ve kapsamını yazılı olarak isteyin.
- Bilirkişi raporunu emsal, imar durumu ve muhdesat kalemleri açısından ayrı ayrı denetleyin.
- İdari yargı ve adli yargı süreçlerinin takvimini birlikte planlayın.
Yukarıdaki bilgiler yol gösterme amacı taşır; tapu kaydı, yapı durumu ve tebligat tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, teklif kabul etmeden önce dosyanızın incelenmesi uygun olur.