154 kV Devrek trafo merkezi projesi kapsamında bazı taşınmazların TEİAŞ tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 2745 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, olağan kamulaştırmadan farklı bir mekanizmayı devreye sokar. Acele kamulaştırmada idare, bedel tartışması tamamlanmadan taşınmaza el koyabilir. Malik açısından bu, mülkiyetin bir anda değil ama fiilî kullanımın çok hızlı biçimde elden çıkması demektir. Bu nedenle karar Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra atılacak ilk adımlar, sonraki bedel tartışmasının seyrini de belirler.
Acele Kamulaştırmayı Ayıran Nokta: Önce El Koyma, Sonra Bedel
Olağan usulde idare önce kıymet takdiri yapar, uzlaşma görüşmesine çağırır, uzlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. Acele usulde ise mahkemeden alınan bir tespit kararı ve belirlenen bedelin bloke edilmesiyle taşınmaza el konulabilir. Malikin bedel itirazı bu aşamada bitmez; yargılama devam ederken saha çalışması başlamış olur. Bu asimetriyi bilmemek, malikin süreci geç fark etmesine yol açar.
İki Ayrı Yargı Kolu ve Yanlış Merci Riski
Dosyanın en sık karşılaşılan hatası, tek bir mahkemeye her talebin birlikte götürülmesidir. Oysa yapı ikilidir:
- Kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı, kamu yararı ve aciliyet unsurunun bulunmadığı iddiası idari yargının konusudur.
- Taşınmazın gerçek bedeli, irtifak nedeniyle uğranılan zarar ve tescil ise adli yargıda görülür.
İptal talebini bedel davasında dile getirmek ya da bedel itirazını idari davaya sıkıştırmak, sürelerin boşa harcanmasına neden olur. Üstelik acele kamulaştırmada dava süreleri kısa ve hak düşürücü niteliktedir; tebliğ zarfının üzerindeki tarih dosyanın en kritik verisidir.
Tebligat Gecikmesi Nasıl Telafi Edilir?
Adres kaydı güncel olmayan, taşınmazı miras yoluyla intikal etmiş ya da hisseli maliklerde tebligat çoğu zaman gecikmeli ulaşır. Bu durumda savunmanın dayanağı, tebligatın usulüne uygun yapılmadığının gösterilmesidir. Tebliğ mazbatasının bir örneği istenmeli, hangi adrese, kime ve hangi şerhle yapıldığı incelenmelidir. Usulsüz tebligat iddiası soyut kaldığında sonuç doğurmaz; mazbata üzerinden somutlaştırılmalıdır.
Bedelin Yükseltilmesi İçin Delil Hazırlığı
Trafo merkezi gibi tesis alanlarında kamulaştırma çoğunlukla mülkiyetin tamamına yöneliktir ve değerlendirme, taşınmazın niteliğine göre yapılır. Arazi vasfındaki yerlerde gelir yöntemi, arsa vasfındaki yerlerde emsal satışlar öne çıkar. Malikin dosyaya kazandırabileceği en güçlü unsurlar; yakın tarihli gerçek satış örnekleri, ürün deseni ve verim kayıtları, üzerindeki yapı ve dikili varlıkların tarihli tespitidir. Keşif öncesi hazırlanmayan dosyada bilirkişi raporu çoğu zaman tek belirleyici olur.
Burada anlatılanlar genel işleyişe ilişkindir; taşınmazınızın niteliği, tebliğ tarihi ve dosyanızdaki teknik veriler sonucu değiştirebileceğinden, süre kaybetmeden bir hukukçuyla belgelerinizi birlikte gözden geçirmeniz önerilir.