Zonguldak ili sınırları içerisinde tesis edilecek Çaycuma TM–Yeniçatlar DM enerji nakil hattının yapımı amacıyla bazı taşınmazların TEDAŞ tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 2746 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, çoğu malikin ilk anda fark etmediği bir özelliğe sahiptir: enerji nakil hattı kamulaştırmalarında kural olarak taşınmazın tamamı elden çıkmaz. Direk yerleri için mülkiyet, hattın geçtiği koridor için ise irtifak hakkı kurulur. Bu ayrım, ödenecek bedelin hesabını da itiraz stratejisini de doğrudan belirler.
Direk Yeri ile Hat Koridoru Arasındaki Fark
Direklerin oturduğu sınırlı alan için genellikle mülkiyet kamulaştırması yapılır ve tam bedel ödenir. Hattın havadan geçtiği koridorda ise mülkiyet malikte kalır; ancak kullanım kısıtlanır. Koridorda yapılaşma yasağı, ağaç yüksekliği sınırı ve belirli tarımsal faaliyetlere getirilen kısıtlar söz konusu olabilir. İrtifak bedeli, taşınmazın değerinde bu kısıtlar nedeniyle meydana gelen azalma esas alınarak belirlenir.
Sık Yapılan Değerleme Hatası: Sadece Koridora Bakmak
Bedel tespitinde en çok tartışılan konu, hattın parselin bütününde yarattığı etkidir. Bir hat, geçtiği şeritten daha geniş bir alanda kullanım kaybı doğurabilir:
- Parselin ikiye bölünmesi nedeniyle tarımsal makine kullanımının zorlaşması
- Kalan kısmın imar ve yapılaşma potansiyelinin fiilen azalması
- Meyve bahçesi ve fidanlıklarda boy sınırı nedeniyle ürün deseninin değişmesi
- Sulama tesisinin veya ulaşım yolunun konumunun kullanılamaz hale gelmesi
Bu başlıklar dosyaya baştan konulmadığında, rapor yalnızca koridorun metrekaresi üzerinden düzenlenir ve gerçek kayıp gözden kaçar.
Kısıtın Kalıcılığı ve Kayıt Altına Alınması
İrtifak hakkı tapu siciline şerh edilir ve taşınmazın sonraki alım satımlarında da geçerliliğini sürdürür. Bu nedenle malikin yalnızca bugünkü tarımsal kaybı değil, kaydın kalıcı etkisini de dile getirmesi gerekir. Şerhin kapsamı, genişliği ve getirdiği yasakların tapu kaydında nasıl tanımlandığı incelenmeli; fiilen uygulanan kısıt ile kayıttaki kısıt arasındaki farklılıklar not edilmelidir.
Uzlaşma Görüşmesine Hazırlıksız Gitmeyin
İdare çoğu dosyada malikle anlaşma yolunu dener. Uzlaşma tutanağı imzalandığında bedel konusu büyük ölçüde kapanır; sonradan aynı kalem için yeniden talepte bulunmak güçleşir. Görüşmeye gitmeden önce parselin güncel durumunun fotoğraflanması, varsa dikili varlıkların sayımının yapılması ve bölgedeki benzer taşınmazların satış bilgilerinin toplanması, masadaki pozisyonu somut biçimde güçlendirir.
Yukarıdaki açıklamalar enerji nakil hattı kamulaştırmalarının genel çerçevesini anlatmaktadır; hattın parselinizden geçiş biçimi ve kurulan irtifakın kapsamı dosyadan dosyaya değiştiğinden, tebliğ evrakınızla birlikte bireysel bir hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olacaktır.