Ankara ili sınırları içerisinde tesis edilecek TUV kök-Dikmen kök enerji nakil hattının yapımı amacıyla bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin 3106 sayılı karar, kırsal güzergâhlardan farklı bir tabloya işaret eder: burada söz konusu olan çoğunlukla imar planı içinde kalan, yapılaşma değeri yüksek taşınmazlardır. Kentsel alanda enerji nakil hattı geçişi, bedel hesabında farklı ölçütleri devreye sokar.
İmar durumu neden belirleyici
İmar planında konut, ticaret veya karma kullanıma ayrılmış bir taşınmazda hat geçişi, yalnızca koridorun kapladığı alanı değil, parselin tamamının yapılaşma kapasitesini etkileyebilir. Yükseklik sınırlaması nedeniyle emsal hakkının fiilen kullanılamaması, kalan alanda ciddi bir değer kaybı doğurur. Bu nedenle kentsel taşınmazlarda değerlendirme, koridor alanı ile sınırlı tutulmamalı; parselin bütünü üzerindeki etki ortaya konulmalıdır.
Değerlendirmede öne çıkarılacak başlıklar
- Parselin imar planındaki fonksiyonu, emsal ve yükseklik değerleri.
- Hat koridorunun yapı yaklaşma mesafelerine ve ruhsat alınabilirliğe etkisi.
- Bölgedeki güncel arsa satış emsalleri ve metrekare birim değerleri.
- Parselasyon veya ifraz planlanıyorsa, hattın bu planı fiilen imkânsız kılıp kılmadığı.
- Taşınmaz üzerinde mevcut yapı varsa yapının değeri, yaşı ve kullanım durumu.
- Kısıtlamanın kiraya ve fiilî getiriye etkisi.
Kentsel dosyalarda usul akışı
- Acele el koyma aşamasında mahkemece belirlenen bedel bloke edilir ve idare taşınmaza el koyar.
- Bedel tespiti ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Bilirkişi kurulunun oluşumunda, taşınmazın niteliğine uygun uzmanlık alanlarının bulunup bulunmadığı denetlenir.
- İrtifak kurulan hâllerde tapuya şerh düşülür; mülkiyet malikte kalır.
- Rapora itiraz süresi kısa olduğundan, teknik hazırlığın rapor gelmeden önce tamamlanması gerekir.
İdari yargı hattını atlamayın
Kamulaştırma kararının kendisinin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, bu tartışma bedel davasında değil idari yargıda yürütülür. Kentsel alanda özellikle güzergâh seçimi tartışma konusu olur: alternatif güzergâhların değerlendirilip değerlendirilmediği, yeraltı hattı seçeneğinin incelenip incelenmediği ve aceleliğin somut olarak gerekçelendirilip gerekçelendirilmediği başlıca inceleme noktalarıdır. İdari yargıdaki dava açma süresi bedel davasından bağımsız işler.
Kat mülkiyetli taşınmazlarda ek dikkat
Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa, kamulaştırma tüm bağımsız bölüm maliklerini ilgilendirir. Tebligatın tüm maliklere yapılıp yapılmadığı, arsa payı oranında bedel dağılımının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve yönetim planındaki düzenlemelerin etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Parselinizin imar durumu, hattın geçiş biçimi ve tebliğ tarihleri sonucu doğrudan etkileyeceğinden, süreler işlemeye başlamadan hukuki değerlendirme alınmasında yarar vardır.