2021 yılı yatırım programının kabulü ve uygulanmasına dair 3428 sayılı Karar gibi düzenlemeler, kamu yatırımlarının hangi projeler üzerinden yürütüleceğini belirler. Bir projenin yatırım programına alınması, bireyler bakımından çoğu zaman soyut bir bütçe kararı değil, taşınmazının kamulaştırılacağı anlamına gelir. Bu rehber, yatırım kararının mülkiyet hakkına yansımasını ve taşınmaz malikinin izleyeceği yolu konu alır.
Yatırım Kararından Kamulaştırmaya Giden Zincir
- Proje yatırım programına alınır ve ödeneği belirlenir.
- İdare, projenin güzergâhında kalan taşınmazlar için kamu yararı kararı alır.
- Kamulaştırma kararı tapu siciline şerh edilir.
- Malik uzlaşma görüşmesine davet edilir.
- Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedel tespiti ve tescil istemiyle asliye hukuk mahkemesine başvurur.
Uzlaşma Aşaması Neden Atlanmamalı?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, dava aşamasından önce idareyle malik arasında satın alma usulüyle uzlaşma denenmesini öngörür. Bu aşama bir formalite değildir; anlaşma sağlanması hâlinde süreç kısalır ve masraf yükü azalır. Ancak uzlaşma görüşmesine gitmeden önce taşınmazın gerçek değerinin bağımsız biçimde araştırılması gerekir. Anlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bedelin yetersizliği iddiası çok daha sınırlı biçimde ileri sürülebilir.
Bedel Tespiti Davasında Belirleyici Unsurlar
- Taşınmazın niteliği: Arsa mı arazi mi olduğu, değerleme yönteminin tümünü değiştirir.
- Arazi ise: Net gelir esasına göre değerlendirme yapılır; ürün deseni ve verim verileri belirleyicidir.
- Arsa ise: Emsal satışlar üzerinden karşılaştırma yapılır; emsalin konum ve tarih yönünden uygunluğu tartışılır.
- Üzerindeki yapı ve ağaçlar: Ayrıca değerlendirilir ve bilirkişi raporunda kalem kalem gösterilmelidir.
Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava
Kamulaştırma işleminin kendisine karşı iptal davası açılması, bedel tespiti davasından ayrı bir yoldur ve kanunda öngörülen otuz günlük süreye tabidir. Bu süre kısa olduğundan, tebligatı alan malikin karar aşamasını geciktirmemesi gerekir. İptal davası açılması hâlinde, bedel tespiti dosyası bakımından bekletici mesele değerlendirmesi gündeme gelebilir.
Kamulaştırmasız El Atma Hâli
Uygulamada karşılaşılan ağır sorunlardan biri, idarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atması ya da imar planıyla taşınmazı kullanılamaz hâle getirip yıllarca işlem yapmamasıdır. Bu durumda malikin talep yolu, kamulaştırma sürecinden farklı biçimde kurgulanır ve fiilî el atma ile hukuki el atma ayrımına göre görevli yargı yeri değişir. Dosyanın en başında bu ayrımın doğru yapılması, görev yönünden ret riskini ortadan kaldırır.
Kamulaştırma dosyaları hem değerleme hem usul boyutuyla teknik bir alandır. Taşınmazınıza ilişkin bir kamu yararı kararı ya da uzlaşma daveti ulaştıysa, imza atmadan önce bağımsız değerleme ve hukuki görüş almanız hak kaybını önleyebilir.