3891 sayılı Karar, Sakarya Erenler ilçesi sınırlarındaki bazı taşınmazların, E80 Otoyolu ile D-100 Karayolundan şehre alternatif giriş sağlayacak ulaşım güzergâhının açılması amacıyla Sakarya Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasını düzenler. Yol kamulaştırmalarının ayırt edici özelliği, parsellerin genellikle tamamının değil bir şeridinin alınması ve geriye kullanım değeri tartışmalı bir kısmın kalmasıdır.
Şerit hâlinde el koymanın yarattığı asıl kayıp
Yol güzergâhı bir parseli boydan boya kestiğinde, malikin kaybı yalnızca el konulan metrekareden ibaret değildir. Parselin ikiye bölünmesi, kalan kısımların şekil ve büyüklük itibarıyla bağımsız kullanıma elverişsiz hâle gelmesi, cepheye ve yola erişimin değişmesi de değeri doğrudan etkiler. Bu etkilerin dosyada gösterilmemesi hâlinde hesaplama yalnızca alınan alan üzerinden yapılır ve gerçek kayıp karşılanmamış olur.
Artık parsel kullanılamaz hâle geldiyse
Kamulaştırma mevzuatı, kısmi kamulaştırma sonucunda kalan kısmın kullanılamaz hâle gelmesi durumunda malikin taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilmesine imkân tanır. Bu talebin karşılanabilmesi için kalan kısmın niçin işlevsiz kaldığının somutlaştırılması gerekir:
- Kalan alanın imar mevzuatına göre bağımsız yapılaşmaya elverişli olup olmadığı
- Parselin yola veya tarla yoluna erişiminin kesilip kesilmediği
- Geriye kalan parçanın tarımsal işletme büyüklüğünün altına düşüp düşmediği
- Şeklin, makine ile işlemeyi veya yapılaşmayı fiilen imkânsız kılıp kılmadığı
Değer artışı savunmasına karşı hazırlık
Yol projelerinde idare zaman zaman yeni güzergâhın kalan taşınmaza değer kazandırdığını ileri sürer. Bu savunma her durumda geçerli değildir; gürültü, trafik yükü, erişim kısıtı ve arka cephede kalma gibi olumsuz etkiler kalan kısmın değerini düşürebilir. Bu nedenle emsal karşılaştırmasının, projeden önceki ve sonraki durumu birlikte gösterecek biçimde kurulması gerekir.
Süreçte kritik eşikler
- El koyma duruşmasına ilişkin tebligatın alınması
- Bilirkişi raporunun dosyaya girmesi ve rapora karşı beyan süresi
- Kesin bedelin belirlenmesi ve tescil kararı
- Bedelin tahsili sırasında ihtirazi kayıt konulması
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; her parselin imar durumu, şekli ve güzergâha göre konumu farklı sonuç doğurabileceğinden, dosyanıza özgü teknik ve hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olur.