Bolu ili Gerede ilçesi Demirciler Mahallesi sınırları içinde yapılan çalışmalar sonucunda aktif fay hattı ve çevresindeki tampon bölgede kaldığı tespit edilen taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin 5494 sayılı Karar, afet riski gerekçesiyle yürütülen kamulaştırmaların ayırt edici yönlerini gündeme getirir. Buradaki dayanak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki risk tespitidir.
Afet riski gerekçesinin süreci nasıl değiştirdiği
Alışılmış kamulaştırmalarda tartışma çoğunlukla kamu yararının varlığı üzerinde yoğunlaşırken, fay hattı ve tampon bölge tespitine dayanan işlemlerde tartışmanın ekseni teknik tespite kayar. Bu nedenle malikin öncelikle öğrenmesi gereken şey, taşınmazının hangi çalışmayla, hangi kurum tarafından ve hangi sınırlar esas alınarak riskli bölge içine alındığıdır. Tespit raporuna ve haritalara ulaşmadan yapılacak itiraz, büyük ölçüde varsayıma dayanır.
İtiraz edilebilecek noktalar
- Taşınmazın tampon bölge sınırının gerçekten içinde kalıp kalmadığı; sınır çiziminde ölçek ve koordinat hataları görülebilir.
- Tespitin parsel bazında mı yoksa toplu alan üzerinden mi yapıldığı.
- Yapının mevcut durumunun ayrıca değerlendirilip değerlendirilmediği.
- Aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlara farklı işlem uygulanıp uygulanmadığı.
Bedel ve kalan hakların takibi
Acele kamulaştırmada mahkemece tespit edilen bedelin bloke edilmesiyle idare taşınmaza el koyabilir. Malikin bedele itiraz hakkı devam eder ve bedel tespiti ile tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunun denetimi ise idari yargıda yapılır. İki yolun ayrı takvimlerle işlediği, birinde açılan davanın diğerindeki süreyi durdurmadığı unutulmamalıdır.
Riskli alan uygulamalarında dikkat edilecek özel durumlar
- Taşınmaz üzerinde kiracı, intifa hakkı sahibi veya sınırlı ayni hak sahibi varsa bunların hakları ayrıca değerlendirilmelidir.
- Mirasçılar arasında paylaşılmamış taşınmazlarda tebligatın tüm paydaşlara ulaşması gerekir; tek paydaşa yapılan bildirim diğerleri için hak kaybı doğurabilir.
- Yapı ruhsatı ve iskân belgeleri, yapının bedele yansıyacak değerinin tespitinde belirleyicidir.
- Konut hakkı, yeniden yerleşim veya benzeri imkânlar sunulmuşsa bunların yazılı olarak belgelenmesi gerekir; sözlü vaatler dosyada karşılık bulmaz.
Zaman baskısı altında öncelik sırası
Tebligatın alındığı tarihin belgelenmesi, tespit raporu ve haritaların temini, tapu ve yapı belgelerinin toplanması, ardından süreler dolmadan hangi yargı yoluna başvurulacağının belirlenmesi izlenmesi gereken sıradır. Bu adımların geciktirilmesi, esasa ilişkin haklı itirazların usul nedeniyle incelenememesine yol açar.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Afet riski gerekçeli kamulaştırmalarda teknik tespit ile hukuki değerlendirme iç içe geçtiğinden, listede taşınmazı bulunan maliklerin dosyayı birlikte incelettirmesi önerilir.