Mardin ilinde kurulacak Taha Doğal Gaz Kombine Çevrim Santrali ve yardımcı kaynak GES tesisi için gerekli bazı taşınmazların Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 8895 sayılı Karar sonrasında maliklerin karşılaştığı asıl mücadele alanı, bedelin nasıl hesaplandığıdır. Kamulaştırma bedeli, mahkemece atanan bilirkişi kurulunun raporu üzerinden belirlenir ve bu rapora yapılacak itirazın niteliği sonucu doğrudan etkiler.
Değerleme Yöntemini Belirleyen Ayrım
İlk ve en belirleyici soru, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi sayılacağıdır. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar üzerinden karşılaştırma yapılırken, tarım arazilerinde net gelir esasına dayalı hesaplama yapılır. Bu ayrım bedelde ciddi fark yaratır. Belediye sınırı, imar planı durumu, yola cephe ve fiili kullanım biçimi bu değerlendirmenin dayanaklarıdır. Malikin, taşınmazın niteliğine ilişkin iddiasını imar durum belgesi ve tapu kaydıyla desteklemesi gerekir.
Emsal Karşılaştırmasında İtiraz Noktaları
- Seçilen emsalin, taşınmaza konum ve nitelik bakımından gerçekten benzer olup olmadığı
- Emsal satışın tarihinin, değerleme tarihine yakınlığı
- Emsalin gerçek bir satış mı yoksa düşük gösterilmiş bir kayıt mı olduğu
- Yüzölçümü farkının yapılan düzeltmeyle makul biçimde giderilip giderilmediği
Gelir Yöntemine Dayalı Hesapta Kontroller
Tarım arazilerinde hesap, ekilen ürünün verimi, birim fiyatı ve üretim masrafları üzerine kurulur. İtiraz ederken şu unsurların doğru alınıp alınmadığı kontrol edilmelidir: dikkate alınan ürün deseninin taşınmazda fiilen yetiştirilen ürünle örtüşmesi, sulu veya kuru tarım ayrımının doğru yapılması, verim değerlerinin ilgili il müdürlüğü verileriyle uyumu ve masraf kalemlerinin fazla gösterilmemesi.
Keşifte Kaçırılmaması Gereken Kalemler
- Meyve veren ve vermeyen ağaçların tür ve yaşına göre ayrı ayrı sayımı
- Kuyu, sulama tesisi, depo, ağıl ve müştemilat gibi yapıların tutanağa geçirilmesi
- Toprak yapısı ve eğim gibi verimi etkileyen unsurların kayda alınması
- Taşınmaza ulaşımı sağlayan yolun durumunun tespiti
Keşif tutanağına geçmeyen bir unsurun sonradan bedele yansıtılması güçtür. Bu nedenle malikin keşifte hazır bulunması ve tespitlerini tutanağa yazdırması, rapora itirazdan daha etkili bir adımdır.
Rapora İtiraz Nasıl Yazılmalı?
Genel ifadelerle bedelin düşük olduğunu belirtmek sonuç doğurmaz. İtiraz dilekçesinde her kalem için hangi verinin hatalı alındığı, doğrusunun ne olması gerektiği ve bunun hangi belgeye dayandığı ayrı ayrı gösterilmelidir. İtiraz süresinin kısa olması nedeniyle rapor tebliğ edilir edilmez incelemeye başlanması gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bedel tespiti teknik bir alan olduğundan, taşınmazınıza özgü belgelerle birlikte değerlendirme yapılması ve itirazların süresinde sunulması önem taşır.