Bir taşınmazın haksız ya da hataya dayalı tescil edilmesi halinde başvurulan yol, tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde davanın hazırlığında ihtarın işlevini ve taşınmazın bağlı olduğu yer kuralını ele alır.
Dava Hangi Sebeplere Dayanır?
Tapu iptali talebi tek bir nedene bağlı değildir. Hukuki sebep; muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da inançlı işlem gibi farklı temellere dayanabilir. Dava dilekçesinde dayanılan sebep açıkça belirlenmeli, çünkü ispat yükü ve toplanacak deliller bu sebebe göre şekillenir.
İhtar Ne İşe Yarar?
Kimi durumlarda dava öncesi çekilen ihtar, karşı tarafı temerrüde düşürerek faiz ve tazminat talebinin başlangıcını belirler. Özellikle sözleşmeye aykırı devir ya da bedelin ödenmemesi hallerinde ihtarın tarihi, sonraki taleplerin dayanağı olur. İhtarın noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından kolaylık sağlar.
Kesin Yetki Kuralı
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Bu yetki taraflarca değiştirilemez; yanlış yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir.
- Dava süresince tapuya tedbir şerhi işletilmesi, taşınmazın el değiştirmesini önler.
İyiniyetli Üçüncü Kişi Sorunu
Tapuya güvenerek taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Bu nedenle iptal talebiyle birlikte tedbir istenmesi, davanın sonucunu güvence altına almak için önemlidir. Devir zincirindeki her aşamanın iyiniyet yönünden ayrı incelenmesi gerekir.
Sonuç
Tapu iptali davaları, dayandığı sebebe göre bambaşka delil düzeni gerektirir ve uzun sürebilir. Her taşınmazın tapu kaydı ve devir geçmişi ayrı incelenmeli; dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yaptırılmalıdır.