Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda mirasçılar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada bir hak tartışmasından çok bir belge ve tespit tartışmasıdır. Dosyanın seyrini dilekçedeki iddialar değil; tapu kaydının, tereke araştırmasının ve mirasçılık belgesinin eksiksizliği belirler. Delil eksikliğiyle açılan dosyalarda süreç, esasa hiç girilmeden aylarca eksik tamamlamayla geçebilir.
Dava Öncesi Üç Aylık Belge Toplama Penceresi
Dava dilekçesinden önce ayrılacak kısa bir hazırlık dönemi, sonraki bütün aşamaları hafifletir. Bu dönemde toplanması gereken temel kayıtlar şunlardır:
- Mirasçılık belgesi ve güncel nüfus kayıt örneği
- Her taşınmaz için ayrı tapu kayıt örneği ve pay oranları tablosu
- Taşınmazın imar durumu, kadastro paftası ve varsa yapı kayıt bilgileri
- Taşınmazı fiilen kullanan mirasçı varsa buna ilişkin kayıtlar
- Daha önce yapılmış bölüşme, feragat veya taahhüt belgeleri
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaştırma mı?
Ortaklığın giderilmesinde mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bu araştırmanın malzemesi taraflarca sunulan teknik veridir. Aynen taksim talep eden taraf; imar mevzuatına göre ifraz imkânını, bağımsız bölüm oluşturulabilirliğini ve paylar arasındaki değer farkının ivazla giderilebileceğini gösteren verileri baştan dosyaya koymalıdır. Bu veri sunulmazsa dosya doğal olarak satış yönünde ilerler.
Muhdesat ve Ecrimisil İddiaları Ayrı Delil İster
Taşınmaz üzerindeki ağaç, bina veya tesisin kendisine ait olduğunu ileri süren mirasçı, bunu genel beyanla değil; yapım tarihi, masraf belgeleri, ruhsat kayıtları ve tanık anlatımıyla ortaya koymak zorundadır. Aynı şekilde taşınmazdan tek başına yararlanan mirasçıya karşı ileri sürülecek talepler, kullanımın başlangıç tarihini ve kapsamını gösteren bağımsız delilleri gerektirir. Bu iddiaların çoğu, zamanında ayrı delil sunulmadığı için sonuç doğurmadan kapanır.
Delil Eksikliğinin Somut Karşılığı
Eksik dosyanın bedeli çoğunlukla ret değil, gecikmedir: tapu ve nüfus yazışmaları tekrarlanır, keşif ertelenir, bilirkişi raporu eksik veriye dayandığı için itiraza uğrar. Bunu önlemek için her taşınmaza tek bir dosya numarası verilip belge, tarih ve kaynak üçlüsüyle listelenmesi; kayıp belgelerin ise hangi kurumdan talep edileceğinin baştan not edilmesi yeterlidir.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup, her terekenin yapısı ve taşınmazların niteliği farklı sonuçlar doğurabilir. Paydaşlar arasındaki fiili durumun dosyaya nasıl yansıtılacağı konusunda, dava açılmadan önce hukuki görüş alınması yerinde olur.