Elazığ merkez ilçede, Mustafa Paşa Mahallesi sınırları içinde kalan alanın riskli alan ilan edilmesine ilişkin 2194 karar sayılı düzenleme, bölgedeki taşınmaz maliklerini, kat maliklerini ve sınırlı ayni hak sahiplerini doğrudan etkiler. Riskli alan ilanı tek başına mülkiyeti sona erdirmez; ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki zincirleme işlemlerin önünü açar. Bu rehber, kararın yayımından sonra malikin kendi takvimini nasıl kurması gerektiğine odaklanır.
İlan Kararı Hangi Kapıyı Açar?
Riskli alan kararı, sürecin sonucu değil başlangıcıdır. Karardan sonra alanda tespit, tahliye, yıkım, anlaşma ve yeniden yapım aşamaları gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun, üzerindeki yapılar yıkılan taşınmazlarda maliklerin kendi aralarında yapacakları uygulamalarda hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasını öngörür. Bu nedenle malikin ilk günden itibaren kendi hisse oranını, arsa payını ve komşu maliklerin eğilimini bilmesi gerekir.
Sürelerin Başlangıcı Nedir?
Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alan düzenlemesine karşı iptal istemiyle açılacak davada dava açma süresi, kural olarak kararın Resmî Gazete'de yayımıyla işlemeye başlar. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun genel dava açma süresi bu tür kararlar bakımından da esas alınır ve süre, malikin kararı fiilen duyduğu tarihe göre değil, yayım tarihine göre hesaplanır. En sık yaşanan hak kaybı, mahalledeki söylentileri veya ilk saha çalışmasını bekleyip sürenin dolmasıdır.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Riskli alan, bölgesel bir statüdür; riskli yapı ise tek tek binalar hakkında lisanslı kuruluşların yaptığı tespitle belirlenir. İki işlemin itiraz mercii ve süresi farklıdır. Riskli yapı tespitine karşı, ilgili idareye yapılacak itiraz kısa bir süreye tabidir ve teknik heyet tarafından incelenir. Malikin yaptığı yaygın hata, riskli alan kararına yönelik itirazını riskli yapı itirazı gibi kurgulamak ve teknik zemin raporlarını değerlendirme dışında bırakmaktır.
Anlaşma Masasına Otururken
İdare ya da yüklenici ile yapılacak görüşmelerde, sözlü vaatlerin değil yazılı teklifin bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır. Değerlendirilmesi gereken başlıklar arasında bağımsız bölümün brüt ve net alanı, kat ve cephe tercihi, teslim takvimi, gecikme halinde uygulanacak yaptırım ve geçici barınma dönemine ilişkin destekler yer alır. Anlaşma sağlanamayan hallerde kanun, kamulaştırma dahil farklı yollar öngördüğünden, malikin pazarlık gücü zamanla değişir.
Dosyanızda Bulunması Gerekenler
- Güncel tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgesi ile arsa payı bilgisi
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve varsa güçlendirme raporları
- Tebliğ edilen tüm yazıların zarfları ve tebliğ tarihini gösteren belgeler
- Bina genel kurulu tutanakları ve malikler arasındaki yazışmalar
- Kiracı bulunuyorsa kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları
Buradaki açıklamalar yalnızca genel bilgilendirme niteliğindedir. Riskli alan uygulamaları parsel bazında farklılaştığından, kendi taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce dosyanızı avukatınızla birlikte incelemeniz yerinde olur.