İstanbul ili Ümraniye ilçesi Finanskent Mahallesindeki 3328 ada 7 parsel sayılı taşınmazın, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesi kapsamında acele kamulaştırılmasına dair 2444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, malik açısından iki ayrı hukuki hattı aynı anda açar: kararın hukuka uygunluğu ve ödenecek bedelin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığı.
Acele Kamulaştırmanın İşleyiş Mantığı
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun acele kamulaştırmayı düzenleyen 27. maddesi, idareye, bedel tespiti tamamlanmadan taşınmaza el koyabilme imkânı tanır. Burada mahkemenin yaptığı iş, taşınmazın kesin bedelini belirlemek değil, el koymaya esas olacak bir değer tespit etmektir. Kesin bedel, ardından yürütülecek bedel tespiti ve tescil süreciyle ortaya çıkar. Bu ayrımı kavramamak, malikin ilk tespit edilen rakamı nihai zannederek hak kaybına uğramasına yol açar.
Bedel Tespitinde Değeri Yükselten Unsurlar
- Taşınmazın imar durumu ve emsal parsellerin gerçekleşmiş satış değerleri.
- Arsa niteliğindeki taşınmazlarda konum, ulaşım ve çevredeki yatırımların yarattığı değer artışı.
- Üzerindeki yapı, tesis ve muhdesatların ayrı ayrı değerlendirilmesi.
- Kısmi kamulaştırmada, arta kalan kısımda oluşan değer düşüklüğü.
Bu unsurların hepsi bilirkişi raporunda ayrı kalemler olarak gösterilmelidir; toplu ve gerekçesiz bir değer takdiri, rapora itirazın en güçlü dayanağıdır.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Ederken
İtiraz dilekçesinin etkili olması, rapordaki yöntem hatalarının somut biçimde gösterilmesine bağlıdır. Emsal olarak alınan taşınmazın niteliğinin farklı olması, değerleme tarihinin yanlış esas alınması veya muhdesatın hiç değerlendirilmemesi gibi noktalar, ek rapor ya da yeni heyet talebini haklı kılar. Genel ifadelerle yapılan itirazlar çoğu zaman sonuç doğurmaz.
El Koyma Sonrası Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Taşınmazda kiracı bulunması halinde tahliye ve kiracının zararının hangi süreçte karşılanacağı.
- Ticari faaliyet yürütülen taşınmazlarda taşınma ve faaliyet kaybı kalemlerinin ileri sürülmesi.
- Bedelin bankaya yatırılmasına rağmen çekilmemesinin sonuçları.
- Faiz başlangıç tarihinin doğru belirlenmesi.
Kararın İptali Ayrı Bir Yoldur
Acele kamulaştırma kararının kendisine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu davada tartışma, aciliyet koşulunun gerçekten bulunup bulunmadığı ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengenin gözetilip gözetilmediği üzerinde yoğunlaşır. İptal davası ile bedel süreci farklı yargı kollarında yürüdüğünden, ikisinin takvimi birlikte planlanmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Parselin imar durumu, üzerindeki haklar ve tebligat tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, dosyanızın belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.