4552 sayılı kararla İstanbul Sarıyer ilçesinde trafo binaları yapımı için belirlenen taşınmazların acele kamulaştırılması öngörülmüştür. Bu tür kamulaştırmalarda parselin tamamı değil, çoğu zaman yapının oturacağı sınırlı bir kısım alınır. Geriye kalan bölüm malikte kalır. İşte uygulamada en sık atlanan konu tam bu noktadadır: kalan kısımda oluşan değer kaybı ayrıca talep edilmedikçe hesaba katılmaz.
Kısmen kamulaştırma nedir
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bir taşınmazın bir bölümünün kamulaştırılması hâlinde kamulaştırılan kısmın bedeliyle birlikte, kalan kısımda meydana gelen değer azalmasının da dikkate alınmasını düzenler. Ayrıca kalan bölüm işe yaramaz hâle geliyorsa, malikin taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebileceği hâller de kanunda öngörülmüştür.
Değer kaybı hangi hâllerde doğar
- Kamulaştırılan kısım nedeniyle parselin yola cephesinin daralması ya da kesilmesi
- Kalan alanın geometrisinin bozularak yapılaşmaya elverişsiz hâle gelmesi
- Parsel içindeki geçiş ve manevra imkânının ortadan kalkması
- Trafo yapısının konumu nedeniyle kalan alanda kullanım kısıtlarının doğması
- Kalan alanın imar mevzuatındaki asgari ifraz şartlarının altına düşmesi
Talep edilmeyen kalem kendiliğinden hesaplanmaz
Bilirkişi kurulu, mahkemenin belirlediği inceleme konusuyla bağlıdır. Dosyada kalan kısımdaki değer kaybına ilişkin açık bir talep ve teknik açıklama yoksa, rapor yalnızca kamulaştırılan yüzölçümünün bedelini içerir. Bu eksik daha sonra fark edildiğinde ek rapor ya da yeniden keşif gerekir; bazı hâllerde ise talebin ileri sürülebileceği aşama kapanmış olur.
İmar durumu ile ilişkisi
Kalan alanın değeri, imar planındaki fonksiyona ve yapılaşma koşullarına bağlıdır. Bu nedenle keşif öncesinde belediyeden alınacak güncel imar durum belgesi, plan notları ve varsa parselasyona ilişkin işlem dosyası dosyaya sunulmalıdır. Daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmış bir parselde, kamulaştırmanın bu kesintiyle ilişkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.
Uygulama adımları
- Kamulaştırılacak kısmın sınırlarını gösteren kroki ile mevcut parsel sınırlarını üst üste koyun.
- Kalan alanın yüzölçümünü, cephesini ve yapılaşma kapasitesini kamulaştırma öncesi durumla karşılaştırın.
- Değer kaybı iddianızı keşiften önce yazılı dilekçeyle mahkemeye bildirin.
- Kalan kısım kullanılamaz hâle geliyorsa tamamının kamulaştırılması talebini gündeme getirin.
- Rapor geldiğinde bu başlığın ayrıca incelenip incelenmediğini denetleyin.
Bu metin genel çerçeveyi anlatmak amacıyla hazırlanmıştır. Kalan alandaki değer kaybının varlığı ve ölçüsü teknik incelemeye bağlı olduğundan, imar belgelerinizle birlikte hukuki ve teknik destek almanız önerilir.