İstanbul ili Esenyurt ilçesinde trafo binaları yapımı amacıyla taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin 4726 sayılı Karar kapsamındaki dosyalarda sonucu belirleyen belge, bilirkişi raporudur. Mahkeme bedeli bu rapora dayanarak belirlediğinden, rapora yaklaşımın teknik ve zamanında olması gerekir.
Rapor nasıl oluşur?
Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar ve heyet, taşınmazın niteliğine göre değerlendirme yöntemi belirler. Arsa vasfındaki taşınmazlarda emsal karşılaştırma, arazi vasfındakilerde ise gelir yöntemi esas alınır. Rapor; taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapı ve dikili unsurlar ile seçilen emsallerin karşılaştırılmasını içerir.
Raporda en sık görülen eksikler
- Emsal olarak farklı bölgeden ya da farklı imar durumundan taşınmaz seçilmesi
- Emsal satış bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtmaması
- Taşınmazın köşe parsel, yola cephe ya da ulaşım avantajının hesaba katılmaması
- Üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin sayım dışı bırakılması
- Kısmen kamulaştırmalarda kalan alandaki değer düşüklüğünün hiç değerlendirilmemesi
İtiraz dilekçesi nasıl kurgulanmalı?
Rapora itiraz, genel beğenmeme ifadeleriyle değil, rapordaki hesabın hangi kaleminin neden hatalı olduğu gösterilerek yapılmalıdır. Her itiraz iddiası, karşılığında somut bir belge veya alternatif emsal ile birlikte sunulmalıdır. Uygulamada etkili olan yaklaşım; rapordaki tabloyu satır satır ele almak, itiraz edilen kalemler için kendi hesabınızı göstermek ve ek rapor ya da yeni heyetten rapor alınmasını gerekçesiyle talep etmektir.
Süre kaçırma riski
Rapor tebliğ edildikten sonra itiraz için tanınan süre kısadır. Bu süre içinde itiraz edilmemesi halinde rapor hükme esas alınır ve sonradan yapılan itirazlar çoğu zaman dikkate alınmaz. Tebligat adresinizin güncel olmaması, sürenin farkında olmadan geçmesinin en yaygın nedenidir. Dosyanın elektronik ortamdan düzenli takibi bu riski azaltır.
Hazırlık için kısa liste
- Keşif tutanağını ve raporu tebliğ tarihiyle birlikte kayda alın.
- Kendi bölgenizden güncel ve gerçek satış bedelli emsalleri toplayın.
- Taşınmazın imar durumunu belediyeden yazılı olarak temin edin.
- İtirazınızı süresi içinde, hesap tablosuyla birlikte mahkemeye sunun.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve sunar; değer tespiti teknik bir konu olduğundan, rapor elinize ulaştığında gecikmeden değerlendirilmesinde yarar vardır.