8347 sayılı karar kapsamında Balabanlı RES elektrik üretim tesisinin yapımı amacıyla Tekirdağ ilinde bulunan bazı taşınmazlar, tapuda Hazine adına tescil edilmek üzere Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından acele kamulaştırma kapsamına alınmıştır. Bölgede kamulaştırmaya konu alanların önemli bölümü tarım arazisi niteliğinde olduğundan, malikler bakımından belirleyici konu bedel tespitinin nasıl yapıldığıdır.
Tarım arazisinde bedel nasıl hesaplanır
Kamulaştırma bedeli, taşınmazın niteliğine göre farklı yöntemlerle belirlenir. Tarım arazilerinde esas alınan yaklaşım, arazinin ürettiği net gelir üzerinden değere ulaşılmasıdır. Bu hesapta şu veriler kullanılır:
- Arazide fiilen yetiştirilen ürünün cinsi ve dekar başına verimi
- İlgili yıl için ilan edilen ürün fiyatı
- Üretim masrafları ve net gelirin belirlenmesi
- Sulu veya kuru tarım arazisi ayrımı
- Arazinin konumu, yola ve yerleşime uzaklığı gibi objektif ölçütler
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise emsal satışlar üzerinden değerlendirme yapılır. Taşınmazın hangi nitelikte kabul edildiği, bedeli en çok etkileyen tek başlıktır ve rapor okunurken ilk kontrol edilmesi gereken noktadır.
Bilirkişi raporuna itirazda ne işe yarar, ne yaramaz
Rapora yönelik itirazın düşük bulundu şeklindeki genel ifadelerle yapılması sonuç vermez. Etkili itiraz, raporun kendi iç mantığındaki tutarsızlığı gösterir:
- Verim değeri hangi kaynaktan alınmış, kaynak dosyaya eklenmiş mi?
- Kullanılan ürün fiyatı, değerlendirme tarihine uygun mu?
- Sulama imkânı bulunan arazi kuru tarım kabul edilmiş mi?
- Arazi üzerindeki ağaç, kuyu, depo gibi muhdesat sayılmış mı, sayılmışsa yaşı ve verimi doğru mu?
- Objektif değer artışı için uygulanan oran gerekçelendirilmiş mi?
Kısmi kamulaştırma ve artık alan
Türbin yeri, şalt sahası ve ulaşım yolu genellikle parselin tamamını değil bir bölümünü etkiler. Geriye kalan kısmın ekonomik bütünlüğünün bozulması, tarımsal makineyle işlenemez hâle gelmesi ya da ulaşımının kesilmesi ayrıca değerlendirilmesi gereken bir zarardır. Bu husus keşifte dile getirilmezse rapora girmez ve sonradan telafisi güçleşir.
Keşifte yapılması gerekenler
Keşif, dosyanın en kritik anıdır. Malikin veya vekilinin keşifte hazır bulunması, arazinin sulu tarım niteliğini gösteren kayıtları sunması ve tespit edilenlerin tutanağa geçirilmesini sağlaması gerekir. Sonradan sunulan belgeler çoğu zaman ek rapor gerektirir ve süreci uzatır.
Farklı bir ifadeyle: burada anlatılanlar genel bir çerçevedir, bedel tespiti dosyaya özgü verilerle yapıldığından raporunuzun bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olacaktır.