Kira artışı uyuşmazlıklarında tarafların çoğu, artış oranını tartışırken asıl belirleyici olan zamanlamayı gözden kaçırır. TBK ve TMK çerçevesinde artış talebinin hangi tarihte, hangi biçimde bildirildiği; talebin yeni kira dönemi için sonuç doğurup doğurmayacağını belirler.
Artış Oranının Yasal Sınırı ve İhtarın İşlevi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu üst sınır geçerlidir. İhtar ise artışı tek başına doğurmaz; işlevi, kiracının yeni dönem bedelinden haberdar edilmesi ve ödeme yaparken hangi rakamı esas alacağının belirlenmesidir. Kiracının eksik ödemeye devam etmesi hâlinde ihtarın tarihi, temerrüdün başlangıcı bakımından önem kazanır.
Beş Yılı Aşan Kiralarda Tablo Değişir
Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde, endeks sınırının ötesinde bir belirleme yapılabilmesi için kira bedelinin tespiti davası gündeme gelir. Bu davada emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Kritik nokta şudur: tespit kararının yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilmesi için, dönem başlangıcından en geç otuz gün önce ya dava açılmış ya da artış iradesinin kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olması gerekir. Bu otuz günlük eşik kaçırıldığında karar, bir sonraki döneme sarkabilir.
İhtar Metninde Bulunması Gereken Unsurlar
- Kiralananın açık adresi ve sözleşmenin tarihi
- Mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni bedelin ayrı ayrı gösterilmesi
- Yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi ve ödeme günü
- Bildirimin noter aracılığıyla yapıldığına dair tebliğ tarihi
Uzlaşma ile Dava Arasında Karar Verirken
Tarafların yeni bedelde anlaşması, hem yargılama giderinden hem de uzun süren belirsizlikten kurtarır. Ancak sözlü mutabakat sonraki yıllarda ispat sorunu doğurur; anlaşma mutlaka tarih ve dönem belirtilerek yazılı hâle getirilmelidir. Buna karşılık taşınmazın çevresindeki kira seviyesiyle arasında belirgin bir fark oluşmuşsa ve ilişki beş yılı geçmişse, tespit davası daha isabetli olabilir. Kiralayan açısından tahliye beklentisiyle artış talebinin birlikte yürütülmesi, iki sürecin de zayıflamasına yol açabileceğinden ayrı ayrı planlanmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, kiralananın niteliği ve önceki dönem ödemeleri sonucu değiştirebileceğinden, ihtar çekmeden önce dosyanın incelenmesinde fayda vardır.